송석의 부동산 현장일기 · 전세 계약 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 3일 전세 잔금일 체크리스트 의 핵심은 순서입니다. 잔금을 보내기 전에 등기부등본을 다시 떼어 보고, 집주인 본인 명의 계좌로 송금한 뒤, 그날 안에 전입신고와 확정일자를 마쳐야 합니다. 계약서를 쓸 때 문제가 없던 집도 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡히거나 압류가 들어올 수 있고, 전입신고의 효력(대항력)은 신고한 다음 날 0시에야 생기기 때문입니다. 2…
임대인 미납국세 열람 은 계약 전에는 임대인의 동의가 필요하지만, 보증금이 1천만원을 초과하는 계약을 체결한 뒤에는 임대인 동의 없이 임대차개시일까지 신청할 수 있습니다(「국세징수법」 제109조). 이걸 반드시 확인해야 하는 이유는 단순합니다. 임대인이 체납한 세금 중 그 주택에 부과된 당해세는 내 확정일자보다 뒤라도 보증금보다 먼저 배당될 수 있기 때문입니다. 등기부등본만 깨끗하다고 안심할 수 없는 이유가 여기 있습니다. 아래에서 국세와 …
소액임차인 최우선변제권 은 보증금이 지역별 기준 금액 이하인 임차인이 선순위 담보물권자보다 앞서 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 소액임차인에 해당하고, 이 중 최대 5,500만원 까지 우선 변제받습니다. 다만 두 가지 함정이 있습니다. 경매개시결정 등기 전까지 주택 인도와 주민등록 을 마쳐야 하고, 변제금액이 주택가격의 2분의 1 을 넘으면 절반까지만 받습니다. 아래에서 지역별 기…
전세보증보험 가입조건 의 핵심은 단 하나입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 × 담보인정비율 90%' 이내 여야 합니다. 여기에 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 거주 중일 것, 계약기간이 1년 이상일 것, 공인중개사를 통해 체결한 계약서일 것, 등기부에 압류·가압류 같은 권리침해가 없을 것이 더해집니다. 그리고 놓치기 쉬운 것이 신청기한 입니다. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지…
전입신고 확정일자 순서 는 원칙적으로 대항력과 우선변제권의 발생 시점을 결정하는 핵심 기준입니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하며, 우선변제권은 이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점 중 늦은 날을 기준으로 발생합니다. 다만 확정일자를 먼저 받아두었는지, 전입신고와 같은 날 처리했는지에 따라 실제 효력 발생일이 달라질 수 있습니다. 아래에서 두 절차의 차이, 순서별 효력 비교표, 온라인·방문 신청 방법…