대리인 전월세 계약 은 집주인 본인이 아니라 배우자, 부모, 자녀, 관리인 같은 다른 사람이 나와서 계약서에 서명하는 경우를 말합니다. 현장에서는 "남편 명의인데 제가 대신 왔어요", "어머니 집인데 연세가 많으셔서요"라는 말로 시작되는 일이 흔합니다. 대부분은 문제가 없지만, 대리권이 없는 사람과 맺은 계약은 집주인이 인정하지 않으면 효력을 주장하기 어렵습니다. 확인할 것은 세 가지입니다. 대리권을 …
깡통전세 확인 은 계약서에 도장 찍기 전, 보증금과 집에 걸린 빚을 더한 금액이 집값의 몇 %인지 계산하는 데서 시작합니다. 현장에서는 이 비율이 70~80%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어려운 집으로 봅니다. 아래에서 전세가율 계산법, 근저당·선순위 보증금 합산 방법, 보증보험 가입 가능 여부까지 계약 전 6단계로 정리했습니다. 전세사기 예방 관련 다른 현장 글 보기 → 보증보험·확정일자·특약 글을 이어서…
공인중개사 확인 방법 의 핵심은 국가공간정보포털 “부동산중개업 조회”에서 사무소가 영업 중인지, 지금 나를 응대하는 사람이 등록된 공인중개사인지 확인하는 것입니다. 중개보조원은 집을 보여 주고 안내할 수는 있지만 계약서 작성·설명·서명은 할 수 없고, 자신이 보조원임을 먼저 밝혀야 합니다. 여기에 사무소의 공제증서(개인 연 2억 원, 법인 연 4억 원 한도)까지 확인하면 중개 사고가 났을 때 배상받을 길이 생깁니다. 공인중개사 확인…
대리인 전세 계약 은 집주인이 직접 나오지 않고 가족이나 관리인이 대신 계약하는 경우로, 현장에서 생각보다 자주 있습니다. 핵심은 세 가지입니다. 소유자 인감이 찍힌 위임장과 그 인감증명서 를 확인하고, 소유자 본인과 직접 통화 해 위임 사실을 듣고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌 로 보내는 것입니다. 배우자나 부모가 대리인이어도 같은 원칙이 적용됩니다. 아래에서 서류 판단표와 계약 전 확인 순서를 정리했습니다. 인터넷등기소에서 …
전세 잔금일 체크리스트 의 첫 줄은 "보증금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 뗀다"입니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이나 가압류가 새로 들어왔는데 그걸 모르고 돈부터 보내면, 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문입니다. 잔금일에는 등기부 재확인 → 집주인 본인 계좌 확인 → 근저당 말소 같은 특약 이행 확인 → 잔금 송금 → 열쇠·검침 인수 → 당일 전입신고와 확정일자 순서로 움직여야 합니다. 대항력은 전입신고 …
근저당 있는 집 전세 계약이 무조건 위험한 것은 아니지만, 판단 기준은 하나입니다. 등기부의 채권최고액과 내 보증금(그리고 선순위 보증금)을 더한 금액이 집값의 70% 안쪽인가. 22년 동안 현장에서 보면 보증금을 돌려받지 못한 집의 공통점은 이 합계가 집값에 바짝 붙어 있었다는 것입니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리고, 근저당이 먼저 배당받기 때문입니다. 아래에서 계산 방법, 위험도 판단표, 계약 전 확인 7단계를 …
송석의 부동산 현장일기 · 계약 서류 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 16일 중개대상물 확인설명서 는 공인중개사가 계약 전에 집의 권리관계와 상태를 조사해 서면으로 설명하고, 중개사·임대인·임차인이 함께 서명하는 법정 서류입니다. 계약서 뒤에 끼워 주는 형식적인 종이처럼 보이지만, 문제가 생겼을 때 "무엇을 설명받았는지"를 증명하는 가장 강력한 근거가 됩니다. 특히 2024년 7월 10일부터 임대차 확인사항…