근저당 있는 집 전세 계약이 무조건 위험한 것은 아니지만, 판단 기준은 하나입니다. 등기부의 채권최고액과 내 보증금(그리고 선순위 보증금)을 더한 금액이 집값의 70% 안쪽인가. 22년 동안 현장에서 보면 보증금을 돌려받지 못한 집의 공통점은 이 합계가 집값에 바짝 붙어 있었다는 것입니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리고, 근저당이 먼저 배당받기 때문입니다. 아래에서 계산 방법, 위험도 판단표, 계약 전 확인 7단계를 정리했습니다.
먼저 결론
- 위험도 = (채권최고액 + 내 보증금 + 선순위 보증금) ÷ 시세.
- 70% 이하면 비교적 안전, 80%를 넘으면 경매 시 보증금 손실 가능성이 커집니다.
- 채권최고액은 실제 대출원금보다 보통 20~30% 크게 설정됩니다.
- 잔금으로 근저당을 갚는 조건이면 "잔금일 말소" 특약과 은행 상환 확인이 필수입니다.
- 다가구주택은 다른 세입자 보증금도 선순위로 더해야 합니다.
근저당과 채권최고액, 먼저 이해할 것
근저당은 집주인이 집을 담보로 빌린 돈에 대해 은행이 먼저 돌려받을 권리입니다. 등기부 을구에 "근저당권설정"과 함께 채권최고액이 적혀 있는데, 이는 은행이 최대로 받아 갈 수 있는 금액입니다. 보통 대출원금의 120~130%로 잡히므로 대출 1억 원이면 채권최고액은 1억 2천만 원 안팎입니다.
세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추면 그 날짜 기준으로 순위가 생깁니다. 근저당이 먼저 설정돼 있으면 경매 때 은행이 채권최고액 범위 안에서 먼저 받고, 남은 돈에서 세입자가 받습니다. 그래서 "근저당 금액 + 내 보증금"이 경매 낙찰가보다 크면 그만큼을 잃게 됩니다.
위험도 계산과 판단표
| 합계 ÷ 시세 | 판단 | 현장에서 권하는 대응 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 비교적 안전 | 확정일자·전입 당일 처리 |
| 60~70% | 보통 | 반환보증 가입 가능 여부 확인 |
| 70~80% | 주의 | 보증금 조정 또는 근저당 일부 상환 조건 협상 |
| 80% 초과 | 위험 | 계약 보류 권장 |
예시: 시세 3억 원 빌라, 채권최고액 1억 2천만 원, 전세 보증금 1억 5천만 원이라면 합계 2억 7천만 원으로 시세의 90%입니다. 빌라 경매 낙찰가가 시세의 70~80% 수준에 그치는 경우가 많다는 점을 감안하면 보증금 일부를 잃을 가능성이 높은 구조입니다. 같은 집이라도 보증금을 9천만 원으로 낮추면 합계 2억 1천만 원, 70%로 내려옵니다.
시세는 집주인이나 중개사가 말하는 호가가 아니라 국토교통부 실거래가 기준으로 보수적으로 잡아야 합니다. 빌라는 거래가 적어 시세가 부풀려지기 쉽습니다.
잔금으로 근저당을 갚기로 했다면
"잔금 받으면 대출 갚고 근저당 지울게요"라는 조건은 흔하지만, 말로만 약속하면 위험합니다. 대출을 갚아도 근저당은 말소 신청을 해야 지워지고, 그 사이에 집주인이 다른 대출을 받을 수도 있습니다.
- 특약에 "임대인은 잔금일에 근저당권(채권최고액 ○원)을 전액 상환하고 말소 신청한다. 불이행 시 계약을 해제하고 계약금을 배액 반환한다"를 적습니다.
- 잔금 일부를 집주인 대신 은행 대출 상환 계좌로 직접 보내는 방식을 협의합니다.
- 상환 후 은행의 대출 완제 확인서와 말소 접수증을 받습니다.
- 며칠 뒤 등기부를 다시 떼어 근저당이 실제로 지워졌는지 확인합니다.
근저당 말소 특약을 포함한 실전 특약 문구를 이어서 볼 수 있습니다.
계약 전 확인 7단계
1단계: 등기부 갑구·을구를 확인합니다. 소유자 이름과 신분증을 대조하고, 을구의 근저당 채권최고액과 설정 날짜를 적습니다.
2단계: 시세를 실거래가로 잡습니다. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가를 보고, 빌라는 더 보수적으로 잡습니다.
3단계: 선순위 보증금을 확인합니다. 다가구는 확정일자 부여현황과 전입세대 열람으로 다른 세입자 보증금을 확인합니다.
4단계: 위험도를 계산합니다. (채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 시세가 70%를 넘는지 봅니다.
5단계: 반환보증 가입 가능 여부를 봅니다. HUG·HF 등 보증기관 기준에 맞는지 계약 전에 확인합니다. 가입이 안 되는 집은 그 자체가 신호입니다.
6단계: 특약을 넣습니다. 근저당 말소 또는 추가 담보 설정 금지 특약을 계약서에 적습니다.
7단계: 잔금 당일 등기부를 다시 봅니다. 잔금 직전 등기부를 다시 열람해 새 근저당이 생기지 않았는지 확인하고, 같은 날 전입신고·확정일자를 받습니다.
실수 방지 체크리스트
- 채권최고액을 대출원금으로 착각하지 않았는가
- 시세를 실거래가 기준으로 보수적으로 잡았는가
- 다가구라면 선순위 보증금을 합산했는가
- 합계가 시세 70%를 넘지 않는가
- 반환보증 가입이 가능한 집인가
- 근저당 말소·추가 대출 금지 특약을 넣었는가
- 잔금 당일 등기부 재확인과 전입·확정일자를 마쳤는가
자주 묻는 질문 10개
1. 근저당이 있으면 전세 계약을 하면 안 되나요?
금액이 문제입니다. 채권최고액과 보증금 합계가 시세 70% 이하인지 먼저 보세요.
2. 채권최고액과 실제 대출은 다른가요?
채권최고액은 보통 대출원금의 120~130%로 설정됩니다.
3. 대출을 일부 갚으면 채권최고액도 줄어드나요?
변경 등기를 하지 않으면 등기부상 금액은 그대로입니다.
4. 집주인이 계약 후 대출을 더 받으면요?
내 확정일자보다 늦게 설정되면 순위는 내가 앞서지만, 추가 담보 금지 특약을 넣는 편이 안전합니다.
5. 전입신고 효력은 언제 생기나요?
대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 잔금일 근저당 설정에 주의해야 합니다.
6. 최우선변제로 보호받을 수 없나요?
소액임차인 기준 금액 이하일 때만 해당하며 지역별 한도가 있습니다.
7. 신탁등기가 있는 집은요?
근저당과 별개로 신탁원부 확인이 필요하며 수탁자 동의 없이는 위험합니다.
8. 경매로 넘어가면 얼마에 팔리나요?
물건·지역마다 다르지만 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 보수적으로 계산합니다.
9. 보증보험이 거절되면요?
보증기관이 위험하다고 판단한 집이라는 신호로 보고 계약을 재검토하세요.
10. 중개사가 괜찮다고 하면 믿어도 되나요?
확인설명서의 권리관계 항목을 직접 대조하고, 숫자 계산은 스스로 해 보세요.
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공식 출처와 확인일
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람(갑구·을구, 근저당 채권최고액)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 시세 확인
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 — 대항력·우선변제권
자료 확인일: 2026년 10월 23일
본 글은 현장 경험을 바탕으로 한 일반적인 정보이며 개별 계약의 안전을 보장하지 않습니다. 70% 기준은 실무상 참고치이므로 실제 계약 전에는 등기부, 보증기관 심사, 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.