입주 전 집 상태 점검은 이사 나갈 때 원상복구 비용으로 보증금이 깎이는 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다. 핵심은 짐을 들이기 전 빈집 상태에서 날짜가 남는 사진·영상을 찍고, 이미 있던 하자를 집주인에게 문자로 알려 기록을 남기는 것입니다. 법적으로 세입자는 생활하면서 생기는 자연스러운 마모까지 고칠 의무는 없지만, 입주 때 상태를 증명하지 못하면 다툼에서 불리해집니다. 아래에서 공간별 점검표, 원상복구 범위 판단 기준, 기록 남기는 6단계를 정리했습니다.
법제처 공식 안내에서 임대인·임차인 의무를 확인할 수 있습니다.
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| 입주 전 집 상태 점검을 위해 집과 카메라로 사진 기록을 표현한 그림 |
먼저 결론
- 짐 들이기 전 빈집 상태에서 공간별 사진·영상을 찍고 원본을 보관합니다.
- 발견한 하자는 입주 당일 집주인에게 사진과 함께 문자로 보내 ‘기존 하자’ 기록을 남깁니다.
- 생활하며 생기는 자연스러운 마모(통상 손모)는 원칙적으로 세입자의 원상복구 대상이 아닙니다.
- 보일러·누수 같은 큰 수선은 임대인 부담이 원칙이며, 세입자 과실 손상은 세입자 부담입니다.
- 계약서에 ‘입주 시 상태 사진을 기준으로 한다’는 특약을 넣으면 분쟁이 크게 줄어듭니다.
1. 입주 전 집 상태 점검이 중요한 이유
중개 현장에서 보증금 분쟁의 상당수는 큰 사기보다 ‘이 얼룩은 원래 있었나’ 같은 작은 다툼에서 시작됩니다. 2년 뒤 이사 날, 집주인은 벽지 찢어짐·마루 긁힘을 세입자 책임이라고 하고, 세입자는 처음부터 있었다고 말합니다. 이때 누구 말이 맞는지 보여 줄 수 있는 것은 입주 당일의 사진뿐입니다.
민법은 임대인에게 집을 사용하기 좋은 상태로 유지할 수선 의무를, 임차인에게는 계약이 끝나면 빌린 상태로 돌려줄 원상회복 의무를 둡니다. 다만 원상회복은 ‘처음 받은 상태’가 기준이므로, 처음 상태를 증명하는 기록이 곧 세입자의 권리를 지키는 수단입니다.
2. 공간별 점검표
| 공간 | 확인 항목 | 촬영 요령 |
|---|---|---|
| 현관·벽지 | 찢어짐, 곰팡이, 못 자국, 도어락 작동 | 벽 전체 + 하자 근접 2장 |
| 바닥 | 마루 긁힘·들뜸, 장판 탄 자국 | 동전 등을 옆에 두고 크기 표시 |
| 욕실 | 타일 깨짐, 실리콘 곰팡이, 배수 속도, 환풍기 | 물 틀어 배수 영상 촬영 |
| 주방 | 싱크대 문짝, 가스레인지·인덕션, 후드 | 작동 영상 |
| 창호·베란다 | 결로 흔적, 방충망 찢어짐, 샷시 잠금 | 창틀 모서리 근접 |
| 설비 | 보일러 온수·난방, 에어컨, 인터폰, 전등 | 보일러 모델명·에러 표시 촬영 |
| 계량기 | 전기·수도·가스 숫자 | 숫자가 보이게 촬영(관리비 정산용) |
3. 원상복구 범위 판단 기준
이사 날 다툼을 줄이려면 어떤 손상이 누구 몫인지 미리 알아 두는 것이 좋습니다. 일반적으로 법원과 분쟁조정 실무는 다음처럼 봅니다.
- 세입자 부담이 아닌 경우: 햇빛에 의한 벽지·마루 변색, 가구를 둔 자리의 눌림, 오래 써서 생긴 자연스러운 마모, 노후로 인한 설비 고장.
- 세입자 부담이 될 수 있는 경우: 반려동물 긁힘, 담배 찌든 때, 크게 뚫은 못 구멍, 물을 흘려 생긴 마루 썩음처럼 사용자의 고의·과실로 생긴 손상.
- 임대인 부담이 원칙인 경우: 보일러 교체, 누수·배관 공사처럼 집을 쓰는 데 필요한 큰 수선. 다만 전구·수전 패킹 같은 소모품은 세입자가 부담하는 특약이 흔합니다.
세입자 과실이 있더라도 새 자재값 전액이 아니라 사용 기간을 고려한 금액을 따지는 것이 합리적입니다. 이사 날 정산할 다른 돈은 장기수선충당금 반환 받는 법에서 함께 확인하세요.
4. 기록 남기는 6단계
1단계: 잔금 직후, 짐 들이기 전에 촬영합니다. 이삿짐이 들어오면 바닥과 벽이 가려집니다. 잔금을 치르고 열쇠를 받은 즉시 찍으세요.
2단계: 전체 → 근접 순서로 찍습니다. 방마다 입구에서 전체 모습을 찍고, 하자는 가까이 2장 이상 찍습니다.
3단계: 작동 영상을 남깁니다. 수도·배수·보일러·가스레인지는 사진보다 영상이 확실합니다.
4단계: 집주인에게 당일 전송합니다. “입주 시 확인된 기존 하자입니다”라는 문장과 함께 사진을 문자로 보내고, 답장을 받아 두면 더 좋습니다.
5단계: 원본을 백업합니다. 촬영 날짜 정보가 남는 원본을 클라우드와 외장 저장장치에 보관합니다.
6단계: 수리 요청은 기록으로 합니다. 살다가 고장이 나면 전화 후 문자로 다시 남기세요. 수선을 미루다 손해가 커지면 책임 다툼이 생깁니다.
5. 계약서에 넣을 특약 문구
- “임차인은 입주일에 촬영한 사진을 임대인에게 전송하며, 원상복구는 해당 사진의 상태를 기준으로 한다.”
- “통상의 사용에 따른 마모와 노후는 원상복구 대상에서 제외한다.”
- “입주 시 확인된 ○○ 하자는 임대인이 ○월 ○일까지 수리한다.”
특약을 쓰는 요령은 중개대상물 확인설명서 보는 법과 함께 보면 좋습니다. 확인설명서의 ‘내부·외부 시설물 상태’ 칸이 사진 기록과 맞는지도 확인하세요. 분쟁이 생기면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.
실수 방지 체크리스트
- 짐 들이기 전에 빈집 사진을 찍었나요?
- 하자 사진을 집주인에게 문자로 보냈나요?
- 보일러·배수 작동 영상을 남겼나요?
- 계량기 숫자를 찍어 관리비 정산 근거를 남겼나요?
- 사진 원본을 두 곳 이상에 백업했나요?
- 원상복구 기준 특약을 계약서에 넣었나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 이미 짐을 들였는데 지금 찍어도 되나요?
늦었더라도 지금 상태를 찍어 집주인에게 보내 두는 것이 아무것도 없는 것보다 훨씬 낫습니다.
2. 못 자국도 원상복구해야 하나요?
액자용 작은 못 자국은 통상 사용으로 보는 경우가 많지만, 큰 구멍은 다툼이 될 수 있습니다.
3. 벽지가 누렇게 변했어요.
햇빛·시간에 따른 변색은 자연 노후로 보는 것이 일반적입니다.
4. 보일러가 고장 났는데 누가 고치나요?
노후·고장은 임대인 수선이 원칙이며, 세입자 과실이면 세입자가 부담합니다.
5. 반려동물 긁힘은요?
사용자 과실로 볼 수 있어 세입자 부담이 될 가능성이 큽니다. 입주 전 상태 기록이 더 중요합니다.
6. 집주인이 수리비를 보증금에서 마음대로 빼요.
견적서와 근거를 요구하고, 동의하지 않는 금액은 조정 신청으로 다툴 수 있습니다.
7. 청소비를 따로 요구받았어요.
특약이 없다면 통상적인 청소 상태로 돌려주면 충분하다는 것이 일반적인 해석입니다.
8. 입주 청소 전후 중 언제 찍나요?
입주 청소 전 상태를 찍어 두면 원래 상태를 가장 정확히 보여 줍니다.
9. 동영상 하나로 충분한가요?
영상과 하자 근접 사진을 함께 남기는 것이 좋습니다.
10. 보증금 반환을 미루면요?
내용증명, 임차권등기명령, 지급명령 순으로 대응할 수 있습니다. 전세보증금 반환 소송 6단계를 참고하세요.
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 민법 제623조(임대인의 의무), 제654조·제615조(원상회복)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 수선의무와 원상회복 안내
- 대한법률구조공단 — 주택임대차분쟁조정위원회
자료 확인일: 2026년 10월 25일 · 작성자: 송석
본 글은 일반적인 정보이며 개별 분쟁에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 원상복구 범위는 계약 특약과 손상 경위에 따라 달라지므로 분쟁 시 전문가나 분쟁조정위원회에 확인하시기 바랍니다.