송석의 부동산 현장일기 · 계약 서류 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 16일
중개대상물 확인설명서는 공인중개사가 계약 전에 집의 권리관계와 상태를 조사해 서면으로 설명하고, 중개사·임대인·임차인이 함께 서명하는 법정 서류입니다. 계약서 뒤에 끼워 주는 형식적인 종이처럼 보이지만, 문제가 생겼을 때 "무엇을 설명받았는지"를 증명하는 가장 강력한 근거가 됩니다. 특히 2024년 7월 10일부터 임대차 확인사항과 관리비 칸이 새로 생겨, 세입자가 서명 전에 확인할 항목이 더 분명해졌습니다. 아래에서 서식 구조, 서명 전 꼭 볼 7가지, 빈칸이 있을 때 대처법을 순서대로 정리했습니다.
국가법령정보센터에서 공인중개사법 제25조와 시행규칙 서식을 검색할 수 있습니다.
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| 중개대상물 확인설명서 서명 전 7가지 확인 항목을 체크하는 그림 |
중개대상물 확인설명서는 서명하기 전에 빈칸과 체크 표시부터 확인해야 합니다.
먼저 결론
- 확인설명서는 공인중개사법 제25조에 따른 의무 서류이며 중개사는 이를 작성·교부하고 보존해야 합니다.
- 주거용은 별지 제20호서식이며, 기본 확인사항·세부 확인사항·중개보수 부분으로 나뉩니다.
- 2024년 7월 10일부터 확정일자 부여현황, 국세·지방세 체납, 전입세대확인서, 최우선변제금, 관리비 설명이 서식에 들어갔습니다.
- "미확인"이나 빈칸으로 남은 항목은 서명 전에 이유를 묻고, 필요하면 특약으로 보완해야 합니다.
- 서명한 사본은 계약서와 함께 계약 기간 내내 보관하는 것이 안전합니다.
중개대상물 확인설명서는 어떤 서류인가
공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 대상 부동산의 상태·입지·권리관계와 법령상 이용 제한 등을 확인해 권리를 취득하려는 쪽에 성실하고 정확하게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장·토지대장 같은 근거 자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 그리고 계약서를 작성할 때 이 설명 내용을 서면으로 작성해 거래당사자에게 주고, 정해진 기간 동안 보존하게 되어 있습니다. 이 서면이 바로 중개대상물 확인·설명서입니다.
중개 현장에서 오래 일하다 보면 분쟁이 생겼을 때 가장 먼저 꺼내 보는 서류가 계약서보다 확인설명서인 경우가 많습니다. "그때 근저당이 있다는 걸 들었는가", "관리비에 무엇이 포함된다고 했는가" 같은 다툼은 결국 이 서류에 무엇이 적혀 있고, 누가 서명했는지로 판단되기 때문입니다.
서식 구조 한눈에 보기
확인설명서는 대상 부동산 종류에 따라 서식이 나뉘며, 아파트·빌라·단독주택·주거용 오피스텔은 주거용 건축물 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식)을 씁니다. 첫 장 위쪽에 주택 유형(단독주택·공동주택·주거용 오피스텔)과 거래 형태가 표시되고, 중개사가 확인에 사용한 근거 자료에 체크하는 칸이 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 세입자가 볼 포인트 |
|---|---|---|
| 기본 확인사항 | 대상물건 표시, 권리관계, 임대차 확인사항, 토지이용계획, 입지조건, 관리, 비선호시설, 거래예정금액, 취득 조세 | 등기부와 같은지, 선순위 권리가 무엇인지 |
| 임대차 확인사항(2024.7.10 신설) | 확정일자 부여현황, 국세·지방세 체납, 전입세대확인서, 최우선변제금, 민간임대 등록 여부, 계약갱신요구권 행사 여부 | "확인" 체크와 서류 첨부 여부, 별도 서명란 |
| 관리비 | 관리비 금액, 포함 비목(전기·수도·가스·난방·인터넷·TV 등), 부과 방식 | 광고 금액과 같은지, 별도로 내는 항목 |
| 세부 확인사항 | 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리, 내·외부 시설물 상태, 벽면·바닥·도배, 환경조건 | 누수·균열·하자 기재, 유치권 등 등기에 없는 권리 |
| 중개보수 등 | 중개보수, 실비, 산출 내역, 지급 시기 | 요율 한도 안인지, 부가세 포함 여부 |
서명 전 확인할 7가지
① 대상물건 표시가 등기부·건축물대장과 같은지
소재지, 동·호수, 면적, 용도, 건축 연도가 서류와 일치해야 합니다. 건축물대장상 용도가 근린생활시설인데 주택으로 쓰는 집은 전세대출이나 보증보험이 막힐 수 있으므로, 용도 칸은 특히 꼼꼼히 봅니다. 오피스텔이라면 오피스텔 임대차 계약 주의사항 7가지도 함께 보시기 바랍니다.
② 권리관계 칸의 갑구·을구 기재
소유자 이름이 임대인과 같은지, 을구에 근저당·전세권이 있다면 채권최고액이 얼마인지 적혀 있어야 합니다. 신탁등기가 있다면 신탁원부까지 근거로 제시됐는지 확인합니다. 전세권과 확정일자 중 무엇으로 보증금을 지킬지 고민된다면 전세권 설정 확정일자 차이 7가지를 참고하세요.
③ 임대차 확인사항의 체크 표시와 첨부 서류
확정일자 부여현황, 국세·지방세 체납정보, 전입세대확인서 항목이 "확인(서류 첨부)"인지 "미확인"인지 봅니다. 이 정보는 임대인이 제출하거나 열람에 동의해야 확인되므로, 미확인이라면 그 이유와 계약 전 제출 일정을 꼭 물어야 합니다. 이 칸에는 중개사가 설명했다는 별도 서명란이 있어 임대인·임차인도 서명합니다.
④ 최우선변제금과 보증금 보호 제도 설명
지역별 소액임차인 범위와 최우선변제금액이 적혀 있는지, 민간임대주택이라면 임대보증금 보증 가입 의무가 설명됐는지 확인합니다. 내 보증금이 소액임차인 범위에 들어가는지에 따라 경매 때 받는 순서가 달라집니다.
⑤ 관리비 금액·포함 항목·부과 방식
관리비 칸에는 금액과 함께 전기료·수도료·가스사용료·난방비·인터넷·TV 사용료 중 무엇이 포함되는지 체크하게 되어 있습니다. 광고에 적힌 관리비와 다르다면 서명 전에 바로잡아야 합니다. 이사 나갈 때 정산 문제는 장기수선충당금 반환 받는 법에서 이어서 볼 수 있습니다.
⑥ 세부 확인사항의 시설 상태와 공시되지 않은 권리
수도·전기·가스·소방·난방 상태, 벽면 균열과 누수, 도배 상태가 "없음"으로 일괄 표시돼 있다면 실제로 함께 확인했는지 물어봅니다. 또 등기부에 나오지 않는 유치권, 법정지상권, 기존 임차인 정보 같은 내용은 이 칸에 적혀야 나중에 근거가 됩니다.
⑦ 중개보수와 서명·날인, 중개보조원 고지
중개보수가 요율 한도 안에서 계산됐는지, 개업공인중개사와 실제 중개한 소속공인중개사의 서명과 날인이 모두 있는지 확인합니다. 현장 안내를 중개보조원이 했다면 신분 고지 여부도 서식에 표시돼야 합니다.
빈칸·미확인 표시가 있을 때 대처법
모든 칸이 채워져야만 계약할 수 있는 것은 아니지만, 비어 있는 이유를 듣지 않고 서명하는 것은 피해야 합니다. 체납이나 확정일자 현황을 임대인이 끝내 제출하지 않는다면 "잔금 전까지 국세·지방세 완납증명서와 확정일자 부여현황을 제출하고, 미제출 시 계약을 해제하며 계약금을 반환한다"와 같은 특약을 넣는 방법이 있습니다. 특약을 쓰는 요령은 전월세 계약서 특약 7가지에 자세히 정리했습니다.
계약 후 설명과 다른 사실이 드러났다면 확인설명서 사본과 대화 기록을 먼저 확보하세요. 중개사의 고의나 과실로 손해가 생기면 공인중개사법 제30조에 따라 배상 책임이 문제 될 수 있고, 금액이 크지 않다면 주택임대차분쟁조정위원회 신청도 선택지가 됩니다.
실수 방지 체크리스트
- 서식이 주거용(별지 제20호서식)인지
- 소유자·면적·용도가 등기부와 건축물대장과 같은지
- 근저당 채권최고액과 선순위 보증금이 적혀 있는지
- 임대차 확인사항 3가지(확정일자·체납·전입세대)가 "확인"인지
- 최우선변제금 금액이 지역 기준으로 기재됐는지
- 관리비 금액과 포함 비목이 광고와 같은지
- 누수·균열 등 시설 상태가 실제와 맞는지
- 중개사 서명·날인과 내 서명이 모두 들어갔는지, 사본을 받았는지
자주 묻는 질문 10개
1. 확인설명서는 꼭 받아야 하나요?
중개사를 통해 계약했다면 중개사가 작성해 교부해야 하는 의무 서류입니다. 받지 못했다면 요청하세요.
2. 직거래에도 확인설명서가 있나요?
중개사가 없는 직거래에는 작성 의무가 없습니다. 그래서 직거래는 등기부와 대장을 직접 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
3. 중개사는 확인설명서를 얼마나 보관하나요?
대통령령으로 정한 기간(3년) 동안 원본이나 사본을 보존해야 하며, 공인전자문서센터에 보관한 경우는 예외입니다.
4. 임대차 확인사항이 "미확인"이면 계약하면 안 되나요?
무조건 불가는 아니지만 위험 신호입니다. 잔금 전 제출 조건과 해제 특약을 넣는 것이 안전합니다.
5. 관리비가 설명서와 다르게 나오면 어떻게 하나요?
설명서 기재 내용을 근거로 임대인에게 정정을 요구할 수 있고, 중개사의 설명 잘못이 있었다면 함께 문제를 제기할 수 있습니다.
6. 설명서에 없던 누수가 입주 후 발견되면요?
일반적인 확인으로 알 수 없던 하자는 중개사 책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 임대인의 수선 의무로 먼저 해결을 요청하세요.
7. 비선호시설은 어디까지 적나요?
서식은 대상물 반경 1km 이내의 비선호시설 유무를 적도록 되어 있습니다.
8. 중개보수는 설명서에 적힌 금액만 내면 되나요?
설명서의 중개보수와 실비 산출 내역이 기준입니다. 한도를 넘는 금액을 요구하면 근거를 물어보세요.
9. 확인설명서를 잃어버렸어요.
계약한 중개사무소에 사본을 요청할 수 있습니다. 보존 기간 안이라면 사본이 남아 있습니다.
10. 중개사가 설명 의무를 어기면 어떤 제재가 있나요?
공인중개사법에 따라 과태료나 업무정지 같은 행정처분 대상이 될 수 있고, 손해가 있으면 배상 책임이 문제 될 수 있습니다.
서명 이후 잔금일에 다시 확인할 항목을 정리한 글입니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제25조(확인·설명 의무), 제30조(손해배상책임), 같은 법 시행령 제21조, 시행규칙 제16조와 별지 제20호서식
- 국토교통부 — 공인중개사 확인·설명 의무 강화(임대차 확인사항·관리비·중개보조원 고지) 개정 안내, 2024년 7월 10일 시행
자료 확인일: 2026년 10월 16일
작성: 송석 · 송석의 부동산 현장일기
본 글은 일반적인 계약 실무 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 서식과 법령은 개정될 수 있으므로 계약 전 국가법령정보센터와 관할 기관에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.