근저당 있는 집 전세 계약이 무조건 위험한 것은 아니지만, 판단 기준은 하나입니다. 등기부의 채권최고액과 내 보증금(그리고 선순위 보증금)을 더한 금액이 집값의 70% 안쪽인가. 22년 동안 현장에서 보면 보증금을 돌려받지 못한 집의 공통점은 이 합계가 집값에 바짝 붙어 있었다는 것입니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리고, 근저당이 먼저 배당받기 때문입니다. 아래에서 계산 방법, 위험도 판단표, 계약 전 확인 7단계를 …
송석의 부동산 현장일기 · 계약 서류 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 16일 중개대상물 확인설명서 는 공인중개사가 계약 전에 집의 권리관계와 상태를 조사해 서면으로 설명하고, 중개사·임대인·임차인이 함께 서명하는 법정 서류입니다. 계약서 뒤에 끼워 주는 형식적인 종이처럼 보이지만, 문제가 생겼을 때 "무엇을 설명받았는지"를 증명하는 가장 강력한 근거가 됩니다. 특히 2024년 7월 10일부터 임대차 확인사항…
전월세 계약 해지는 상태에 따라 갈리는 문제입니다. 갱신요구 없이 계약기간이 만료 후 계속된 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 언제든 해지할 수 있고, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 반면 만기가 남은 계약기간 중에는 위약벌 특약으로 상환할 것이 아닌 한 원칙적으로 해지할 수 없으므로, 계약서 특약과 현재 상태를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 아래에서 상황별 해지 가능 여부, 절차 7단계, 위약금 판례 흐…
송석의 부동산 현장일기 · 전세 계약 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 3일 전세 잔금일 체크리스트 의 핵심은 순서입니다. 잔금을 보내기 전에 등기부등본을 다시 떼어 보고, 집주인 본인 명의 계좌로 송금한 뒤, 그날 안에 전입신고와 확정일자를 마쳐야 합니다. 계약서를 쓸 때 문제가 없던 집도 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡히거나 압류가 들어올 수 있고, 전입신고의 효력(대항력)은 신고한 다음 날 0시에야 생기기 때문입니다. 2…
송석의 부동산 현장일기 · 임대차 실무 · 자료 확인일 2026년 9월 30일 전월세 계약서 특약은 법정 계약서 양식에 없는 내용을 양 당사자의 합의로 직접 추가하는 조항 이며, 수리·원상회복 범위, 보증금 반환 시기 같은 현장 리스크를 미리 문장으로 남겨두는 장치입니다. 다만 소액보증금 최우선변제를 빼자는 조항처럼 주택임대차보호법 같은 강행규정에 어긋나는 특약은 서명해도 무효 가 됩니다. 아래에서 특약의 효력 → 넣으면 좋은 실전 특…