깡통전세 확인 은 계약서에 도장 찍기 전, 보증금과 집에 걸린 빚을 더한 금액이 집값의 몇 %인지 계산하는 데서 시작합니다. 현장에서는 이 비율이 70~80%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어려운 집으로 봅니다. 아래에서 전세가율 계산법, 근저당·선순위 보증금 합산 방법, 보증보험 가입 가능 여부까지 계약 전 6단계로 정리했습니다. 전세사기 예방 관련 다른 현장 글 보기 → 보증보험·확정일자·특약 글을 이어서…
근저당 있는 집 전세 계약이 무조건 위험한 것은 아니지만, 판단 기준은 하나입니다. 등기부의 채권최고액과 내 보증금(그리고 선순위 보증금)을 더한 금액이 집값의 70% 안쪽인가. 22년 동안 현장에서 보면 보증금을 돌려받지 못한 집의 공통점은 이 합계가 집값에 바짝 붙어 있었다는 것입니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리고, 근저당이 먼저 배당받기 때문입니다. 아래에서 계산 방법, 위험도 판단표, 계약 전 확인 7단계를 …
송석의 부동산 현장일기 · 전세사기 예방 · 자료 확인일 2026년 9월 27일 다가구주택 선순위보증금 확인 은 다가구 전세 계약에서 가장 먼저 해야 할 일입니다. 다가구주택은 방이 여러 개라도 건물 전체가 등기 하나 로 묶여 있어서, 등기부등본만 보면 다른 호실 세입자들의 보증금이 보이지 않습니다. 그런데 경매가 되면 이 보증금들이 순위에 따라 먼저 배당되기 때문에, 근저당만 보고 "빚이 적은 집"이라고 판단하면 위…
송석의 부동산 현장일기 · 전세사기 예방 · 자료 확인일 2026년 9월 23일 깡통전세 확인 방법의 핵심은 “내 보증금 + 집에 먼저 걸린 빚”이 그 집을 팔았을 때 받을 수 있는 금액보다 작은지를 계산하는 것입니다. 전세가율 하나만 보면 안전해 보이는 집도, 근저당과 먼저 들어온 세입자의 보증금을 더하면 시세에 육박하는 경우가 적지 않습니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 값에 팔리는 일이 많아, 그 차이만큼 보증금…
전세보증보험 가입조건 의 핵심은 단 하나입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 × 담보인정비율 90%' 이내 여야 합니다. 여기에 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 거주 중일 것, 계약기간이 1년 이상일 것, 공인중개사를 통해 체결한 계약서일 것, 등기부에 압류·가압류 같은 권리침해가 없을 것이 더해집니다. 그리고 놓치기 쉬운 것이 신청기한 입니다. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지…