송석의 부동산 현장일기 · 전세사기 예방 · 자료 확인일 2026년 9월 23일
깡통전세 확인 방법의 핵심은 “내 보증금 + 집에 먼저 걸린 빚”이 그 집을 팔았을 때 받을 수 있는 금액보다 작은지를 계산하는 것입니다. 전세가율 하나만 보면 안전해 보이는 집도, 근저당과 먼저 들어온 세입자의 보증금을 더하면 시세에 육박하는 경우가 적지 않습니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮은 값에 팔리는 일이 많아, 그 차이만큼 보증금을 잃을 수 있습니다. 이 글에서는 시세 확인 순서, 위험도 계산 공식과 예시, 계약금을 넣기 전에 해야 할 7단계를 정리했습니다.
주택도시보증공사 공식 홈페이지가 새 창으로 열립니다. 시세와 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하세요.
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| 깡통전세 확인 방법, 전세가율과 선순위 채권 합계가 80%를 넘는 위험을 보여 주는 집과 게이지 |
한눈에 보는 핵심
- 전세가율: 전세보증금 ÷ 매매 시세 × 100
- 진짜 위험도: (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세 × 100
- 경계선: 위험도가 80%를 넘으면 신중히, 90%를 넘으면 보증보험 가입도 어려울 수 있음
- 시세: 호가가 아니라 최근 실거래가 기준
- 마지막 안전장치: 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인
1. 깡통전세란 무엇인가
깡통전세는 집값보다 집에 걸린 빚과 보증금이 더 많거나 거의 같은 상태의 전세를 말합니다. 속이 빈 깡통처럼, 집을 팔아도 세입자에게 돌려줄 돈이 남지 않는다는 뜻입니다.
집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면 세입자는 결국 경매로 보증금을 회수해야 합니다. 그런데 경매는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많고, 배당은 먼저 권리를 갖춘 사람부터 받습니다. 그래서 계약 전에 순위와 금액을 함께 계산해야 합니다. 내 순위를 정하는 전입신고·확정일자 원리는 전입신고 확정일자 순서에서 먼저 확인하세요.
2. 전세가율만 보면 안 되는 이유
전세가율은 보증금만 보고 계산합니다. 하지만 경매 배당에서는 근저당, 먼저 들어온 세입자의 보증금, 체납 세금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다. 그래서 실제 위험은 아래 공식으로 봐야 합니다.
위험도(%) = (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세 × 100
| 위험도 | 판단 (현장 기준 참고치) |
|---|---|
| 70% 이하 | 비교적 여유가 있는 편 |
| 70~80% | 보증보험 가입을 전제로 신중히 검토 |
| 80~90% | 집값이 조금만 내려도 손실 가능 |
| 90% 초과 | 깡통전세 위험, 보증보험 가입도 어려울 수 있음 |
위 구간은 법으로 정해진 기준이 아니라 판단을 돕기 위한 참고치입니다. 소액임차인이라면 최우선변제로 일부를 먼저 받을 수 있는지도 함께 확인하세요 — 소액임차인 최우선변제권 기준.
3. 시세는 무엇으로 잡아야 하나
| 자료 | 장점 | 주의점 |
|---|---|---|
| 국토부 실거래가 | 실제 거래된 가격 | 빌라는 거래가 적어 오래된 가격일 수 있음 |
| KB 시세 등 | 아파트는 비교적 정확 | 빌라·다가구는 시세가 없는 경우가 많음 |
| 공시가격 | 누구나 조회 가능 | 시세보다 낮음, 보증보험은 공시가격 기준을 쓰기도 함 |
| 중개사무소 호가 | 현장 분위기 파악 | 부풀려질 수 있어 단독 기준으로 쓰지 않음 |
현장에서 가장 조심하는 경우는 신축 빌라처럼 비교할 거래가 없는 집입니다. 이럴 때는 주변 비슷한 연식·면적의 실거래가를 여러 건 모아 보수적으로 잡고, 공시가격 기준 보증보험 가입 한도도 함께 계산합니다. 보증보험 기준은 전세보증보험 가입조건｜HUG 126% 기준에 정리했습니다.
4. 위험도 계산 예시 3가지
아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.
예시 A · 아파트 시세 5억 원, 근저당 없음, 전세 3억 5,000만 원
전세가율 70% = 위험도 70% → 비교적 여유
예시 B · 빌라 시세 2억 5,000만 원, 근저당 채권최고액 6,000만 원, 전세 1억 8,000만 원
전세가율은 72%지만 위험도는 (6,000만 + 1억 8,000만) ÷ 2억 5,000만 = 96% → 깡통전세 위험
예시 C · 다가구 건물 시세 10억 원, 근저당 3억 원, 먼저 들어온 세입자 보증금 합계 4억 5,000만 원, 내 보증금 1억 5,000만 원
위험도 (3억 + 4억 5,000만 + 1억 5,000만) ÷ 10억 = 90% → 내 호수만 보면 안 되는 대표 사례
5. 계약금 넣기 전 7단계
1단계: 최근 실거래가로 시세를 잡습니다
같은 단지·같은 면적의 최근 거래를 보고, 거래가 없다면 주변 비슷한 집을 보수적으로 참고합니다.
2단계: 등기사항증명서로 근저당을 확인합니다
채권최고액, 압류·가압류, 신탁 여부를 봅니다. 보는 순서는 전월세 계약 전 등기사항증명서 보는 법에 정리했습니다.
3단계: 먼저 들어온 세입자를 확인합니다
다가구라면 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황으로 선순위 보증금 합계를 파악합니다.
4단계: 집주인의 세금 체납을 확인합니다
국세·지방세 체납은 보증금보다 앞설 수 있습니다. 방법은 임대인 미납국세 열람 방법 7단계를 참고하세요.
5단계: 위험도를 계산합니다
위 공식에 넣어 80%를 넘으면 보증금 조정이나 근저당 말소 조건을 먼저 협의합니다.
6단계: 보증보험 가입 가능 여부를 확인합니다
가입이 안 되는 집이라면 그 자체가 강한 경고 신호입니다.
7단계: 특약을 넣고 계약합니다
“잔금일까지 근저당 말소”, “보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환” 같은 조건을 계약서에 적습니다. 가계약금을 이미 보냈다면 가계약금 반환 조건도 확인하세요.
6. 현장에서 자주 보는 위험 신호
- 매매가와 전세가가 거의 같은 신축 빌라
- “집주인이 바빠서” 대리인만 나오고 위임 서류가 불분명한 계약
- 근저당을 잔금 후에 갚겠다며 말소 특약을 꺼리는 집주인
- 시세보다 눈에 띄게 싼 전세, 또는 이사비·지원금을 과하게 주겠다는 제안
- 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀐 등기부
- 보증보험 이야기를 꺼내면 계약을 서두르거나 피하는 경우
집을 보러 갈 때 현장에서 확인할 것은 집 보러 갈 때 체크리스트 7가지에서 이어서 볼 수 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
전세가율 몇 %부터 깡통전세인가요?
법으로 정한 기준은 없습니다. 다만 근저당·선순위 보증금까지 더한 위험도가 80%를 넘으면 신중해야 하고, 90%를 넘으면 위험하다고 보는 경우가 많습니다.
근저당이 채권최고액만 나오는데 실제 대출은 더 적지 않나요?
채권최고액은 실제 대출보다 보통 크게 잡혀 있지만, 경매 배당에서는 그 범위까지 먼저 가져갈 수 있어 계산은 채권최고액으로 하는 것이 안전합니다.
보증보험만 가입하면 안전한가요?
가장 강력한 안전장치이지만, 가입 요건과 기한을 지켜야 하고 보증 이행에도 절차가 필요합니다. 계약 전 위험도 계산과 함께 쓰세요.
이미 계약했는데 깡통전세 같아요.
전입신고·확정일자를 바로 갖추고 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요. 만기에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령 신청 방법으로 대항력을 지킨 뒤 이사합니다.
함께 읽으면 좋은 글
참고한 공식 자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 매매·전월세 실거래가 조회
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증, 안심전세 정보
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 — 대항력, 우선변제권, 최우선변제
자료 확인일: 2026년 9월 23일. 위험도 구간은 판단을 돕는 참고치이며 법적 기준이 아닙니다.
작성자: 송석 · 송석의 부동산 현장일기