계약갱신요구권 행사 방법의 핵심은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 갱신 의사를 통지하는 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인은 이 기간에 들어온 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
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| 계약갱신요구권 행사 방법을 확인하려고 임대차계약서와 만기 날짜를 표시한 달력을 함께 살펴보는 모습 |
다만 이 권리는 1회만 행사할 수 있고, 법에 정해진 9가지 거절 사유에 해당하면 거절될 수 있습니다. 아래에서 묵시적 갱신과의 차이, 통지 기간 계산, 거절 사유별 판단 기준, 5% 증액 상한, 증액분 확정일자 처리까지 순서대로 확인할 수 있습니다.
법제처 생활법령정보에서 갱신 기간과 해지 통지 기준을 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 하며, 이 기간을 벗어나면 권리로서 행사할 수 없습니다.
- 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다.
- 임대인이 거절할 수 있는 사유는 법에 9가지로 정해져 있으며, 실거주 사유가 가장 많이 다툼이 됩니다.
- 갱신 시 차임과 보증금은 약정액의 20분의 1(5%) 범위에서만 증액을 청구할 수 있고, 증액 후 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다.
- 5%는 상한일 뿐이며 임대인이 요구하면 무조건 올려줘야 하는 금액이 아닙니다.
- 보증금을 올려준 경우 증액분에 대한 계약서를 따로 작성하고 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제권이 생깁니다.
- 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
계약갱신요구권의 법적 성격과 기간
계약갱신요구권은 임차인이 갱신 의사를 표시하면 그 자체로 효과가 발생하는 형성권으로 이해됩니다. 임대인의 동의나 승낙이 있어야 성립하는 권리가 아니라는 뜻입니다. 실제 판결에서도 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 효과가 발생하는 형성권이라고 본 판단이 있습니다.
다만 권리가 있다는 것과 언제든 쓸 수 있다는 것은 다릅니다. 법은 행사 기간을 명확히 제한합니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지가 그 기간이며, 만기 1개월 전에 통지하면 이 권리의 행사로 인정받기 어렵습니다.
기간 계산을 구체적으로 보겠습니다. 만기가 2027년 3월 31일인 계약이라면, 갱신 요구가 가능한 구간은 대략 2026년 10월 1일부터 2027년 1월 31일까지입니다. 마지막 날짜인 만기 2개월 전이 실질적인 마감선이므로, 달력에 2개월 전 날짜를 먼저 표시해 두는 편이 안전합니다.
갱신 요구가 받아들여지면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 존속기간은 2년입니다. 차임과 보증금만 법이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.
묵시적 갱신·갱신요구·재계약 비교
세 가지를 섞어 생각하면 유리한 선택을 놓칩니다. 특히 묵시적 갱신은 갱신요구권을 소모하지 않는다는 점이 실무에서 중요합니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구 | 합의 재계약 |
|---|---|---|---|
| 성립 방식 | 양쪽 모두 기간 내 통지를 하지 않음 | 임차인이 기간 내 갱신 요구 | 새 조건으로 양측 합의 |
| 조건 | 전 임대차와 동일한 조건 | 동일 조건, 차임·보증금만 5% 내 증감 | 협의로 자유롭게 결정 |
| 존속기간 | 2년으로 봄 | 2년으로 봄 | 합의한 기간 |
| 갱신요구권 소모 | 소모하지 않음 | 1회 사용으로 소모 | 사안에 따라 다툼 가능 |
| 임차인 중도 해지 | 언제든 통지 가능, 3개월 후 효력 | 언제든 통지 가능, 3개월 후 효력 | 계약 내용에 따름 |
판단 기준 — 임대인이 아무 말 없이 만기가 지나갈 것 같고 조건을 올릴 뜻도 없어 보인다면, 묵시적 갱신으로 2년을 확보하면서 갱신요구권을 다음 만기까지 남겨두는 쪽이 유리할 수 있습니다. 반대로 임대인이 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지할 가능성이 보인다면, 기간 안에 갱신 요구를 명확히 남기는 것이 안전합니다. 다만 묵시적 갱신은 임대인의 침묵에 의존하는 방식이어서 계획대로 되지 않을 수 있으므로, 거주를 꼭 연장해야 하는 상황이라면 확실한 방법을 택하는 편이 낫습니다.
묵시적 갱신에는 예외도 있습니다. 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다.
만기 6개월 전부터 7단계 실행 순서
1단계: 만기일과 두 개의 마감선을 달력에 표시합니다
계약서의 임대차기간 종료일을 확인하고 6개월 전과 2개월 전 날짜를 함께 적어두세요. 실질적으로 중요한 것은 2개월 전 날짜입니다. 이 날이 지나면 갱신요구권 행사가 어려워집니다.
2단계: 갱신요구권을 이미 썼는지 확인합니다
갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 이전 만기 때 갱신을 요구해 연장한 적이 있다면 이번에는 이 권리를 다시 쓸 수 없으므로, 협의 재계약이나 이사 준비로 방향을 바꿔야 합니다.
3단계: 연장할지 이사할지 먼저 결정합니다
갱신 요구는 통지 즉시 효력이 생기는 방향으로 움직이므로, 마음을 정하지 않은 상태에서 통지만 해두는 것은 바람직하지 않습니다. 주변 시세와 이사 비용을 비교해 실제 부담을 계산한 뒤 결정하세요. 계약 전 비용 항목을 어떻게 확인하는지는 월세 관리비 확인 방법에서 함께 살펴볼 수 있습니다.
4단계: 기록이 남는 방법으로 통지합니다
갱신 요구는 기간 내에 했다는 사실을 증명하는 것이 중요합니다. 통화로만 이야기하면 나중에 시점을 다투게 될 수 있으므로, 내용증명우편이나 문자·메신저처럼 발송 일시와 내용이 남는 방법을 함께 사용하세요. 실제 판결에서도 내용증명우편의 발송과 도달 시점이 판단 근거가 된 사례가 있습니다.
5단계: 임대인의 응답과 거절 사유를 확인합니다
임대인이 거절한다면 어떤 사유인지 구체적으로 확인하세요. 법에 정해진 9가지 중 어디에 해당하는지, 실거주라면 누가 언제 들어오는지가 핵심입니다. 실거주 사유로 거절하려면 만기 2개월 전까지 납득할 만한 소명자료로 실거주 목적을 소명해야 한다고 본 판결도 있습니다.
6단계: 조건 변경 요구가 있으면 상한 안에서 협의합니다
임대인이 차임이나 보증금 인상을 요구하면 20분의 1 범위인지 확인하고, 그 안에서 협의합니다. 5%는 상한이므로 그보다 낮은 금액으로 정할 수 있습니다.
7단계: 변경 내용을 서면으로 남기고 등기를 확인합니다
금액이 바뀌면 증액분 계약서를 작성하고 확정일자를 받으세요. 그 전에 등기사항증명서를 열람해 새로운 저당권이 설정되지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다. 절차 순서가 헷갈리면 전입신고 확정일자 순서에서 효력 발생 시점을 다시 확인할 수 있습니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유 9가지
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 다음 사유에 해당하면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.
| 호 | 거절 사유 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 현재 연체가 아니라 연체 '사실'이 기준 |
| 2 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | 계약 당시 제출 자료의 진실성 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | 이사비 등 보상 합의서에 갱신권 포기가 포함됐는지 |
| 4 | 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 | 동거와 전대의 구분, 동의 여부 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우 | 통상의 손모와 중과실 파손의 차이 |
| 6 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 | 거주 가능성 자체가 사라졌는지 |
| 7 | 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우(계약 시 구체적 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축) | 계약 당시 공사시기와 소요기간을 구체적으로 고지했는지 |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 | 거주 주체와 시점, 소명 여부, 손해배상 조항 |
| 9 | 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 | 개별 사실관계에 따라 판단이 갈리는 항목 |
실거주 사유가 가장 많이 다투어지는 이유
8호의 실거주는 임대인의 주관적 사정에 기초한 사유여서 적극적으로 입증하기가 쉽지 않습니다. 그래서 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 특별한 사정이 인정되지 않는 한 실거주 의사를 인정하는 것이 상당하고, 사후에 그 의사가 없었음이 밝혀지면 손해배상 문제로 해결한다고 본 판단이 있습니다.
법은 이에 대비한 장치를 두고 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대한 경우에는 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 합의가 없으면 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액으로 정합니다.
또한 매매와 관련한 판단은 사안마다 달랐습니다. 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인은 실거주를 이유로 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 않다고 본 판결, 임차인이 갱신 요구를 한 뒤에야 실거주 의사를 밝힌 사정을 들어 8호 해당을 인정하기 어렵다고 본 판결이 있습니다. 반대로 매매계약 체결을 9호의 중대한 사유로 주장한 사건도 있었습니다. 결론이 일률적이지 않으므로 개별 사건에서는 사실관계 확인과 전문가 검토가 필요합니다.
임대료 증액 상한과 계산 예시
갱신 시 조건은 전 임대차와 동일하게 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 그 범위는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%입니다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 20분의 1 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있으므로, 지자체가 따로 정하지 않으면 5% 이내가 적용됩니다.
또 하나 중요한 제한이 있습니다. 임대차계약이나 차임·보증금 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다.
| 기존 조건 | 5% 상한 금액 | 증액 후 최대 |
|---|---|---|
| 보증금 2억원 | 1,000만원 | 2억 1,000만원 |
| 보증금 3억 5,000만원 | 1,750만원 | 3억 6,750만원 |
| 보증금 1,000만원 / 월세 60만원 | 보증금 50만원 / 월세 3만원 | 보증금 1,050만원 / 월세 63만원 |
위 금액은 법정 상한을 단순 적용한 계산이며 실제 합의 금액은 협의에 따라 달라집니다. 생활법령정보의 안내에 따르면 5%는 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다. 임대인이 요구한다고 무조건 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다.
전세를 월세로 바꾸자는 요구도 있을 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 같은 안내 자료는 임차인 동의가 없는 한 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다고 설명합니다.
보증금을 올려줄 때 반드시 할 일
갱신 과정에서 가장 많이 놓치는 부분입니다. 보증금을 올려주면 그 증액분은 자동으로 보호되지 않습니다.
증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약으로 올려준 경우에는 증액된 부분에 대한 임대차계약서를 작성하고, 그 증액분 계약서에 확정일자를 받아 두어야 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해 우선하여 변제받을 수 있습니다.
순서도 중요합니다. 증액 여부를 결정하기 전에 부동산등기부를 확인해 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새로 설정되지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 합의로 보증금을 증액한 경우, 증액 부분에 관해서는 그 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다고 본 판례가 있습니다.
정리하면 증액 합의 전 등기 확인, 증액분 계약서 작성, 증액분 확정일자 수령의 세 단계를 모두 거쳐야 합니다. 기존 계약서만 들고 있으면 올려준 금액의 순위는 비어 있는 상태가 될 수 있습니다.
갱신 후 중도 해지와 통지 효력
갱신된 계약은 임차인에게 유연합니다. 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에도 같은 규정이 준용됩니다.
실무에서 유의할 점은 '통지를 받은 날'이 기준이라는 것입니다. 발송일이 아니라 도달일부터 3개월이므로, 이사 날짜를 역산할 때는 도달 시점을 확인할 수 있는 방법으로 통지하는 편이 안전합니다. 보증금 반환은 3개월이 지나 해지 효력이 생긴 시점의 문제이므로, 새집 잔금 일정과 겹치지 않도록 여유를 두고 통지하세요.
참고로 이 해지권은 임차인 보호를 위한 규정이라는 점에서, 임차인의 의사와 무관하게 임차인의 채권자가 대신 행사하는 것은 허용되지 않는다고 본 판결도 있습니다.
만기 전 확인 체크리스트
실수 방지 체크리스트
- 계약서의 임대차기간 종료일을 정확히 확인했나요?
- 만기 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시했나요?
- 갱신요구권을 이전에 이미 사용한 적이 있는지 확인했나요?
- 연장할지 이사할지 결정한 뒤에 통지하고 있나요?
- 통지 일시와 내용이 기록으로 남는 방법을 사용했나요?
- 임대인이 거절했다면 9가지 중 어떤 사유인지 구체적으로 확인했나요?
- 실거주 사유라면 누가 언제 거주하는지와 소명자료를 확인했나요?
- 인상 요구액이 기존 금액의 20분의 1 범위 안인지 계산했나요?
- 마지막 증액 또는 계약 시점으로부터 1년이 지났는지 확인했나요?
- 보증금을 올린다면 등기 확인, 증액분 계약서, 확정일자를 모두 처리했나요?
대항력과 우선변제권의 발생 시점을 이어서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10개
1. 계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 요구해야 합니다. 만기 1개월 전처럼 이 기간을 벗어난 통지는 갱신요구권의 행사로 인정받기 어렵습니다.
2. 갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
3. 묵시적 갱신으로 연장되면 갱신요구권을 쓴 것이 되나요?
묵시적 갱신은 임차인이 갱신요구권을 행사한 것이 아니므로 권리는 남아 있는 것으로 봅니다. 다만 개별 상황에서 다툼이 생길 수 있으므로, 연장 방식이 무엇이었는지 기록을 남겨두는 편이 안전합니다.
4. 임대인이 5%를 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 하나요?
아닙니다. 생활법령정보 안내에 따르면 5%는 증액 상한일 뿐이며, 그 범위 내에서 협의로 정할 수 있습니다.
5. 임대인이 실거주를 이유로 거절하면 방법이 없나요?
실거주는 법에 정해진 거절 사유입니다. 다만 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 법이 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
6. 집이 팔리면 갱신 요구를 할 수 없나요?
매매 자체가 곧바로 거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인은 실거주를 이유로 거절할 지위에 없다고 본 판결도 있습니다. 다만 사안에 따라 판단이 달라졌으므로 개별 검토가 필요합니다.
7. 차임을 한 번 연체한 적이 있으면 갱신을 거절당하나요?
법은 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 '사실이 있는 경우'를 거절 사유로 정하고 있습니다. 현재 연체가 없어도 과거 연체 사실이 문제가 될 수 있으므로 납부 기록을 확인해 두세요.
8. 갱신 후에 사정이 생겨 먼저 나가야 하면 어떻게 되나요?
갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 발송일이 아니라 도달일 기준이라는 점을 유의하세요.
9. 보증금을 올려주면 기존 계약서만 보관해도 되나요?
아닙니다. 증액된 부분에 대한 계약서를 따로 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아야 증액 부분에 대해 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있습니다.
10. 갱신을 요구하려면 새 계약서를 반드시 써야 하나요?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 조건 변동이 없다면 새 계약서가 필수는 아닙니다. 다만 금액이 바뀌거나 조건을 정리할 필요가 있다면 서면으로 남기는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 갱신 요구 기간, 1회 행사 제한, 거절 사유 9가지, 실거주 거절 시 손해배상
- 찾기 쉬운 생활법령정보 — 임대차 계약의 묵시적 갱신 — 묵시적 갱신 요건, 존속기간 2년, 해지 통지 후 3개월 효력
- 찾기 쉬운 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구 — 20분의 1 상한, 1년 이내 증액청구 제한, 증액분 확정일자, 전세·월세 전환 안내
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) — 증감청구의 근거와 조례에 따른 상한 조정
자료 확인일: 2026년 9월 12일
작성자: 공인중개사 송석
본 글은 주택 임대차 계약 갱신 절차를 확인하는 데 도움을 주기 위한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 갱신 거절 사유의 인정 여부, 손해배상 범위, 지자체 조례에 따른 증액 상한은 사실관계와 지역에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되거나 통지 시점이 임박한 경우에는 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.