부동산 중개보수 계산 방법｜요율표와 거래금액 산정 기준 정리

부동산 중개보수 계산 방법은 원칙적으로 거래금액 × 상한요율로 산정하되, 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 최종 금액을 정합니다. 한도액이 정해진 구간에서는 계산 결과가 한도액을 넘을 수 없습니다. 다만 주택의 요율은 시·도 조례로 정해져 지역에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 실제 계약 전에는 해당 지자체 요율표를 함께 확인하는 것이 정확합니다. 아래에서 거래금액 산정법, 유형별 요율표, 계산 예시, 지급 시기를 차례대로 살펴보겠습니다.

공식 중개보수 요율표 확인하기 →

마이홈포털과 각 시·도 부동산정보 누리집은 「공인중개사법」 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조에 따른 요율표를 안내하고 있습니다. 이 글은 국내에서 주택·오피스텔·상가를 거래하려는 분을 위한 비용 확인 안내이며, 특정 중개사무소의 보수 수준을 평가하거나 권장하는 글이 아닙니다.

부동산 중개보수 계산 방법을 요율표와 계산기로 확인하는 모습

이 글에서 확인할 내용

중개보수를 계산하는 3단계 구조, 월세 계약의 거래금액 환산식, 주택·오피스텔·상가의 상한요율 차이, 실제 금액 계산 예시 5가지, 부가가치세와 지급 시기 기준, 계약 전 확인 체크리스트, 자주 묻는 질문을 순서대로 다룹니다.

중개보수 계산의 기본 3단계

중개보수는 복잡해 보이지만 구조는 단순합니다. 거래금액을 정하고, 그 금액이 속한 구간의 상한요율을 찾은 뒤, 한도액이 있는지 확인하면 끝입니다.

1단계 · 거래금액 정하기
매매는 매매가격, 교환은 교환 대상 중 가격이 큰 쪽, 임대차는 보증금(월세가 있으면 환산액)을 기준으로 합니다.

2단계 · 상한요율 찾기
주택인지 오피스텔인지 그 외 부동산인지에 따라 표가 달라집니다. 주택은 금액 구간별로 요율이 다시 나뉩니다.

3단계 · 한도액 확인하기
주택 저가 구간에는 한도액이 있어, 계산 결과가 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

여기서 자주 오해가 생기는 지점은 상한요율은 '정해진 요금'이 아니라 '넘을 수 없는 상한'이라는 점입니다. 시행규칙 제20조 제1항은 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 하고 있습니다. 따라서 상한보다 낮은 금액으로 합의하는 것도 가능하며, 계약 전에 미리 이야기해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

거래금액은 어떻게 산정할까

매매는 어렵지 않지만 월세 계약은 환산이 필요합니다. 시행규칙 제20조 제5항은 보증금 외에 차임이 있는 경우의 계산식을 따로 두고 있습니다.

기본식 : 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)

예외 : 위 합산액이 5천만 원 미만이면 → 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)

즉 소액 월세 계약은 한 번 더 낮은 배수로 다시 계산해 부담을 줄이는 구조입니다. 전세처럼 월세가 없는 계약은 보증금 그 자체가 거래금액이 됩니다. 분양권은 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다.

계약 형태	거래금액 기준
매매	매매가격
교환	교환 대상 중 가격이 큰 중개대상물의 가격
전세	보증금 전액
월세	보증금 + (월차임 × 100), 5천만 원 미만이면 × 70으로 재계산
분양권	기납입금(융자 포함) + 프리미엄

주택 중개보수 상한요율표

주택(주택의 부속토지, 주택 분양권 포함)의 요율은 시행규칙 별표1과 각 시·도 조례에 따릅니다. 아래는 서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례(2021년 12월 30일 시행) 기준이며, 국토교통부 마이홈포털이 안내하는 표와 동일한 구조입니다.

■ 매매 · 교환

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음
9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	없음
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.6%	없음
15억 원 이상	0.7%	없음

■ 임대차 등(매매·교환 이외)

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음
6억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음
15억 원 이상	0.6%	없음

오피스텔과 상가·토지는 표가 다릅니다

오피스텔은 주거용으로 쓰이더라도 건축법상 주택이 아니어서 별도 표가 적용됩니다. 다만 일정 요건을 갖춘 소형 오피스텔은 낮은 요율이 적용되도록 2015년 1월 6일부터 규정이 바뀌었습니다.

구분	거래 내용	상한요율
요건 충족 오피스텔	매매·교환	0.5%
요건 충족 오피스텔	임대차 등	0.4%
요건 미충족 오피스텔	매매·교환·임대차 등	0.9%
상가·토지 등 그 밖의 부동산	매매·교환·임대차 등	0.9%

오피스텔 저율 적용 요건은 두 가지를 모두 충족해야 합니다. 첫째 전용면적 85㎡ 이하일 것, 둘째 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설(화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)을 갖출 것입니다. 하나라도 빠지면 0.9%가 적용될 수 있으므로, 계약 전 전용면적과 설비 구성을 확인하는 편이 좋습니다.

한 건물에 주택과 상가가 섞여 있다면 어떨까요. 시행규칙 제20조 제6항은 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택의 중개보수를, 2분의 1 미만이면 주택 외의 중개보수를 적용하도록 정하고 있습니다. 상가주택 거래에서 금액 차이가 크게 벌어지는 지점입니다.

실제로 계산해 보기 · 예시 5가지

아래 금액은 상한요율을 그대로 적용했을 때의 최대치이며, 부가가치세는 별도입니다. 실제 금액은 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

사례	거래금액 산정	계산	상한 결과
아파트 매매 5억 원	5억 원	2억~9억 구간 0.4%	200만 원
아파트 매매 10억 원	10억 원	9억~12억 구간 0.5%	500만 원
전세 3억 원	3억 원	1억~6억 구간 0.3%	90만 원
월세 보증금 1,000만 원 / 월 50만 원	1,000만 + (50만×100) = 6,000만 원	5천만~1억 구간 0.4%, 한도 30만 원	24만 원
월세 보증금 500만 원 / 월 40만 원	1차 4,500만 원 → 재계산 500만 + (40만×70) = 3,300만 원	5천만 미만 구간 0.5%, 한도 20만 원	16만 5천 원

한도액이 실제로 작동하는 경우도 있습니다. 예를 들어 매매가 4,800만 원인 주택은 5천만 원 미만 구간이라 0.6%를 적용하면 28만 8천 원이 나오지만, 한도액이 25만 원이므로 25만 원까지만 받을 수 있습니다. 저가 구간에서는 계산값과 한도액을 반드시 비교해야 하는 이유입니다.

계약 조건이 확정되기 전이라면 보증금과 월세 조합에 따라 결과가 달라집니다. 조건을 비교하는 단계라면 월세 관리비 확인 방법도 함께 살펴 실제 월 지출을 계산해 두시면 좋습니다.

부가가치세와 지급 시기

요율표로 계산한 금액이 최종 청구액과 다를 수 있는 이유는 부가가치세가 별도이기 때문입니다. 서울시 안내에도 "중개보수의 부가가치세는 별도"라고 명시돼 있습니다. 다만 부가세 부과 여부와 세율은 해당 중개사무소의 사업자 유형에 따라 달라질 수 있으므로, 계산서 발급 방식과 함께 미리 확인하는 편이 정확합니다.

지급 시기는 「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따라 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정을 우선합니다. 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날, 즉 통상 잔금일이 기준이 됩니다. 계약금 단계에서 전액을 요구받았다면 약정 내용을 확인해 볼 수 있습니다.

계약이 최종 성사되지 않았을 때의 보수 지급 여부는 중개 완성 여부와 귀책 사유 등 구체적 사실관계에 따라 판단이 달라집니다. 일률적으로 단정하기 어려우므로 다툼이 있다면 관할 지자체 부동산 관련 부서나 법률 상담 창구를 통해 확인하시기 바랍니다.

계약 전 확인 체크리스트

중개대상물이 주택인지, 오피스텔인지, 그 밖의 부동산인지 구분했다.
오피스텔이라면 전용면적 85㎡ 이하와 설비 요건 충족 여부를 확인했다.
월세 계약이라면 보증금 + 월차임 환산액으로 거래금액을 계산했다.
해당 구간의 상한요율과 한도액을 시·도 요율표에서 확인했다.
협의할 보수 금액과 부가가치세 포함 여부를 계약 전에 이야기했다.
지급 시기를 계약서 또는 중개보수 약정에 명시했다.
중개사무소에 게시된 등록증, 보수 요율표, 손해배상책임 보장 증명을 확인했다.

특히 마지막 항목은 개업공인중개사의 게시 의무 사항입니다. 사무소를 방문했을 때 요율표가 잘 보이는 곳에 있는지 살펴보는 것만으로도 기본 확인이 됩니다. 현장 방문 단계의 전체 점검 항목은 집 보러 갈 때 체크리스트에서 함께 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 중개보수는 임대인과 임차인이 나눠 내나요?

시행규칙 제20조 제1항은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 일방으로부터 받을 수 있는 한도를 정하는 방식입니다. 즉 임대인과 임차인이 각자 자신의 몫을 부담하는 구조이며, 한쪽이 양쪽 몫을 모두 내는 것이 원칙은 아닙니다.

Q2. 요율표보다 낮게 협의해도 되나요?

가능합니다. 표에 있는 숫자는 상한이므로 그 이내에서 협의로 정합니다. 다만 협의는 계약 성사 전에 하는 것이 서로에게 명확하며, 구두 합의만 있으면 나중에 기억이 엇갈릴 수 있으니 문자나 서면으로 남겨 두는 방법이 있습니다.

Q3. 지역마다 요율이 다른가요?

주택의 중개보수 요율은 시·도 조례로 정하므로 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 오피스텔과 그 밖의 부동산은 시행규칙에서 직접 정하고 있어 전국 공통입니다. 계약 지역의 지자체 누리집 요율표를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Q4. 전세 보증금이 6억 원이면 요율이 갑자기 올라가나요?

구간이 바뀌면 그 구간 요율이 전체 금액에 적용됩니다. 5억 9천만 원은 0.3%로 177만 원이지만, 6억 원은 0.4%로 240만 원이 됩니다. 구간 경계 근처에서는 금액 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.

Q5. 주택 분양권도 주택 요율인가요?

주택의 부속토지와 주택 분양권은 주택 요율표를 적용합니다. 거래금액은 매매가가 아니라 거래 당시까지 불입한 금액에 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 산정합니다.

Q6. 상가주택은 어느 표를 쓰나요?

건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율(0.9%)을 적용합니다. 면적 비율은 건축물대장으로 확인할 수 있습니다.

Q7. 중개보수 외에 다른 비용도 있나요?

실비가 별도로 발생할 수 있습니다. 중개대상물 확인에 드는 비용이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용은 영수증을 첨부해 청구할 수 있도록 규정돼 있으며, 한도는 시·도 조례로 정합니다.

Q8. 계약을 중도에 해지하면 보수를 돌려받나요?

이미 중개가 완성돼 지급된 보수의 반환 여부는 해지 사유와 당사자 귀책에 따라 달라지며, 일률적으로 답하기 어렵습니다. 계약 단계별 금전 문제는 가계약금 반환 조건 글에서 판단 기준을 함께 정리했습니다.

정리하며

부동산 중개보수 계산 방법의 핵심은 세 가지입니다. 첫째 거래금액을 정확히 산정하고, 둘째 물건 유형과 금액 구간에 맞는 상한요율을 찾고, 셋째 한도액과 부가세 별도 여부를 확인하는 것입니다. 월세는 환산식이, 오피스텔은 면적·설비 요건이, 상가주택은 면적 비율이 각각 갈림길이 됩니다.

계산이 끝났다면 다음 단계는 보증금을 지키는 절차입니다. 잔금과 입주 일정에 맞춰 전입신고 확정일자 순서를 미리 확인해 두시면 대항력과 우선변제권 발생 시점을 놓치지 않을 수 있습니다.