전월세 계약 전에는 등기사항증명서에서 집의 표시, 소유자, 담보권을 순서대로 확인하세요. 계약서에 적힌 주소가 실제 계약할 집과 맞는지 살피고, 계약 상대방이 등기상 소유자인지 확인한 다음, 근저당권 등 권리관계를 읽는 순서입니다. 등기사항증명서는 흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류입니다.
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| 전월세 계약 전 등기사항증명서의 표제부 갑구 을구 확인 방법 |
- 표제부: 계약할 부동산의 주소와 표시를 확인합니다.
- 갑구: 현재 소유자와 소유권에 관한 등기를 확인합니다.
- 을구: 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
- 계약 직전: 이전에 받은 서류만 믿지 말고 다시 열람합니다.
등기사항증명서는 어디에서 확인하나요?
대법원 인터넷등기소에서 부동산 등기사항을 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 주소를 검색할 때는 계약하려는 건물과 호실이 정확한지 확인하세요. 특히 아파트·오피스텔 등 집합건물은 같은 건물 안에서도 호실마다 등기 내용이 다를 수 있습니다.
종이에 출력해 둔 자료를 전달받았다면 작성 시점을 확인하세요. 계약일까지 권리관계가 달라질 수 있으므로 계약에 가까운 시점에 직접 다시 확인하는 것이 좋습니다.
1. 표제부: 계약하려는 집이 맞는지 확인
표제부에서는 부동산의 소재지와 건물의 표시를 확인합니다. 계약서 초안, 방문한 집, 등기사항증명서의 주소와 호실을 나란히 놓고 비교하세요. 주소가 비슷하다는 이유로 다른 동이나 호실의 등기를 확인하면 뒤의 권리 분석도 의미가 없어집니다.
확인 질문: “계약서의 동·호수와 등기사항증명서의 대상이 정확히 같은가?” 하나라도 다르면 계약서 작성 전에 이유를 확인하세요.
2. 갑구: 계약 상대방과 소유자를 대조
갑구에서는 현재 소유권 명의자를 확인합니다. 임대차계약서의 임대인 이름과 등기상 소유자를 대조하세요. 공동소유라면 소유자가 여러 명인지도 확인해야 합니다. 실제 계약 상대방이 소유자가 아니라 대리인이라면 대리권과 계약 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
갑구에 가압류·압류·가처분 등 익숙하지 않은 등기가 있다면 이름만 보고 안전 여부를 단정하지 마세요. 등기의 내용과 현재 상태를 확인하고 계약 진행 전 전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.
3. 을구: 근저당권 등 담보권 확인
을구에서는 근저당권처럼 소유권 외의 권리를 확인합니다. 근저당권이 있다면 권리자, 설정 시점, 채권최고액 등을 살펴보세요. 채권최고액은 현재 남아 있는 실제 대출잔액과 같은 숫자가 아닙니다. 등기된 금액만으로 현재 빚이나 보증금 회수 가능성을 확정할 수 없습니다.
근저당권이 없다는 사실만으로 보증금이 반드시 안전하다고 판단해서도 안 됩니다. 건물 유형, 다른 임차인의 권리, 보증금 규모 등 등기사항증명서만으로 확인되지 않는 조건이 있을 수 있습니다.
| 구역 | 먼저 볼 내용 | 계약서와 대조할 점 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시 | 주소·동·호실 |
| 갑구 | 현재 소유자와 소유권 관련 등기 | 임대인과 계약 권한 |
| 을구 | 근저당권 등 담보권 | 권리관계 설명과 실제 등기 내용 |
계약 당일에는 무엇을 다시 봐야 할까요?
- 등기사항증명서를 다시 열람해 이전에 확인한 내용과 비교합니다.
- 계약서에 적힌 부동산 표시와 임대인 정보를 대조합니다.
- 새로운 소유권 변동이나 담보권 등기가 나타났는지 확인합니다.
- 설명받은 내용과 다른 점이 있다면 계약금 송금 전에 확인합니다.
- 확인한 서류의 날짜와 계약 당시 설명 내용을 보관합니다.
계약 전에 돈을 먼저 보내야 하는 상황이라면 반환 조건부터 분명히 해두세요. 관련 사례는 가계약금 반환 조건과 판단 기준에서 이어서 확인할 수 있습니다.
등기 확인 뒤 함께 챙길 일
등기사항증명서 확인은 계약 전 점검의 한 단계입니다. 입주 후 보증금 보호에 필요한 절차는 별도로 챙겨야 합니다. 전입신고와 확정일자 확인 순서를 읽고 본인의 입주 일정을 점검하세요. 집 상태는 입주 시점에 전월세 입주 하자 기록 방법에 따라 사진과 점검 내용으로 남기면 좋습니다.
자주 묻는 질문
등기사항증명서는 계약 며칠 전에 확인하면 되나요?
미리 확인해 위험 요소를 검토하고, 계약에 가까운 시점에 다시 열람하세요. 오래전에 출력한 한 장만으로 계약 당일의 상태를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
계약서의 임대인과 등기상 소유자가 다르면 계약할 수 없나요?
대리 계약 등 이유가 있을 수 있으므로 차이가 생긴 이유와 계약 권한을 먼저 확인해야 합니다. 확인되지 않은 상태에서 이름이 다르다는 사실을 넘기지 마세요.
을구가 비어 있으면 보증금이 안전한가요?
을구만으로 안전 여부를 확정할 수 없습니다. 해당 주택의 유형과 다른 권리관계, 보증금 규모 등을 추가로 살펴봐야 합니다.
채권최고액이 실제 대출잔액인가요?
아닙니다. 채권최고액은 근저당권으로 담보하는 채권의 최고 한도를 나타내며, 그 시점의 실제 대출잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
등기사항증명서에 낯선 권리가 적혀 있다면 어떻게 하나요?
권리의 뜻과 현재 효력을 확인하기 전에는 보증금의 안전성을 단정하지 마세요. 계약 조건에 큰 영향을 줄 수 있으므로 구체적인 서류를 가지고 전문가에게 검토받는 것이 좋습니다.
참고 자료
자료 확인일: 2026년 9월 20일. 이 글은 계약 전 서류를 읽기 위한 일반 안내이며, 개별 계약의 권리관계와 보증금 회수 가능성은 해당 서류와 거래 조건에 따라 달라집니다.