송석의 부동산 현장일기 · 전세사기 예방 · 자료 확인일 2026년 9월 27일
다가구주택 선순위보증금 확인은 다가구 전세 계약에서 가장 먼저 해야 할 일입니다. 다가구주택은 방이 여러 개라도 건물 전체가 등기 하나로 묶여 있어서, 등기부등본만 보면 다른 호실 세입자들의 보증금이 보이지 않습니다. 그런데 경매가 되면 이 보증금들이 순위에 따라 먼저 배당되기 때문에, 근저당만 보고 "빚이 적은 집"이라고 판단하면 위험합니다. 이 글에서는 현장에서 22년 동안 다가구 계약을 하며 쓰는 순서대로 확정일자 부여현황 열람, 전입세대 확인, 선순위 합계 계산법, 계약서 특약까지 7단계로 정리했습니다.
국가법령정보센터 주택임대차보호법(제3조의6·제3조의7)이 새 창으로 열립니다.
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| 다가구주택 전세 계약 전 다른 호실 보증금과 근저당을 합산해 선순위보증금을 확인하는 일러스트 |
먼저 결론
- 다가구주택은 건물 전체가 등기 하나라서 다른 호실 보증금이 등기부에 나오지 않습니다.
- 계약 전 임대인 동의를 받아 주민센터에서 확정일자 부여현황(호실별 보증금·확정일자)을 확인합니다.
- 임대인은 계약 시 확정일자 부여현황 등 임대차 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 확정일자를 안 받은 세입자도 있으므로 전입세대 확인과 임대인 확인서를 함께 받습니다.
- 근저당 채권최고액 + 다른 호실 보증금 + 내 보증금의 합계가 건물 시세의 70% 안쪽인지 계산해 보는 것이 현장의 기본 기준입니다.
1. 다가구와 다세대, 왜 확인 방법이 다른가
겉보기에는 비슷한 빌라라도 건축물대장상 용도가 다가구주택이냐 다세대주택이냐에 따라 확인 방법이 완전히 달라집니다. 다세대는 호실마다 등기가 따로 있어 내 호실 등기부만 보면 되지만, 다가구는 건물 전체가 한 사람 소유이고 등기도 하나입니다.
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 건축법상 분류 | 단독주택 (19세대 이하) | 공동주택 |
| 소유·등기 | 건물 전체 등기 1개, 소유자 1명(공유 가능) | 호실마다 등기, 소유자 각각 |
| 근저당의 범위 | 건물 전체에 설정 | 해당 호실에만 설정 |
| 경매 시 경쟁자 | 건물 안 모든 세입자 | 그 호실의 권리자만 |
| 추가 확인 | 다른 호실 보증금·확정일자·전입 현황 | 내 호실 등기부·세금 체납 위주 |
용도는 건축물대장 표제부에서 확인하고, 등기부의 소유자와 근저당은 전월세 계약 전 등기사항증명서 보는 법에서 설명한 순서대로 봅니다.
2. 선순위보증금이 위험한 이유
경매가 진행되면 낙찰대금은 권리의 순서대로 나뉩니다. 나보다 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 세입자, 나보다 먼저 설정된 근저당은 모두 내 앞에서 돈을 먼저 받아 갑니다. 여기에 소액임차인 최우선변제금은 순위와 상관없이 가장 먼저 빠지는데, 다가구는 소액임차인이 여러 명인 경우가 많아 이 금액만 해도 적지 않습니다. 법은 최우선변제로 가져가는 합계를 주택가액의 2분의 1까지로 제한하고 있습니다.
현장에서 본 흔한 착각
"등기부에 근저당이 3억뿐이니 건물값 15억이면 안전하죠?" — 실제로 이 건물에 다른 세입자 보증금이 8억 있었습니다. 근저당만 보고 들어갔다면 선순위 합계가 11억을 넘는 집에 보증금을 넣는 셈이었습니다. 다가구에서 등기부는 절반의 정보일 뿐입니다.
최우선변제 금액 기준은 지역별로 다르므로 소액임차인 최우선변제권 기준에서 먼저 확인해 두세요.
3. 확인할 수 있는 자료 4가지
① 확정일자 부여현황
임대인 동의를 받아 주민센터 등 확정일자 부여기관에 요청하면 호실별 확정일자, 보증금·차임을 볼 수 있습니다.
② 전입세대 확인서
그 주소에 전입한 세대 현황을 보여 줍니다. 확정일자를 안 받은 세입자까지 파악하는 데 필요하며, 소유자 동의·위임 등 자격 요건을 갖춰 열람합니다.
③ 납세증명서
임대인의 국세·지방세 체납 여부입니다. 세금 체납은 당해세 등으로 보증금보다 앞설 수 있습니다.
④ 중개대상물 확인·설명서
다가구의 경우 다른 임차인의 보증금 현황을 적는 항목이 있습니다. 중개사가 "확인 불가"로 비워 두었다면 이유를 꼭 물어보세요.
임대인 세금 체납은 임대인 동의 없이도 일정 요건에서 열람할 수 있는 제도가 있습니다. 전세 계약 전체의 위험도를 한 번에 보려면 깡통전세 확인 방법 7단계도 함께 보세요.
4. 다가구주택 선순위보증금 확인 7단계
1단계: 건축물대장으로 다가구인지 확인합니다
주용도가 "다가구주택"인지, 총 가구 수가 몇 개인지 봅니다. 대장상 가구 수보다 실제 방이 많다면 불법 쪼개기 가능성이 있어 더 주의해야 합니다.
2단계: 등기부에서 근저당 채권최고액을 적습니다
실제 대출금이 아니라 을구의 채권최고액을 기준으로 계산합니다. 가압류·압류가 있다면 그 금액도 따로 적습니다.
3단계: 임대인에게 확정일자 부여현황과 납세증명서를 요청합니다
법에 따라 임대인은 계약 체결 시 이 자료를 제시해야 합니다. 임대인이 정보 제공 동의서를 써 주면 임차 예정자가 직접 주민센터에서 열람할 수도 있습니다.
4단계: 전입세대 현황과 대조합니다
확정일자 목록에 없는 세대가 전입돼 있다면 보증금이 있는지, 언제 들어왔는지 임대인에게 확인하고 서면으로 받습니다.
5단계: 비어 있는 호실도 계산에 넣습니다
지금 공실이어도 내가 입주한 뒤 들어오는 세입자는 순위가 뒤지만, 소액임차인이면 최우선변제로 앞설 수 있습니다. 공실 수만큼 최우선변제 예상액을 더해 보수적으로 봅니다.
6단계: 선순위 합계와 건물 시세를 비교합니다
채권최고액 + 선순위 보증금 + 최우선변제 예상액 + 내 보증금을 더해 건물 시세(토지 포함)와 비교합니다. 다가구는 시세 파악이 어려우므로 감정가·주변 매매 사례를 여러 개 봅니다.
7단계: 결과를 계약서와 특약에 남깁니다
확인한 선순위 보증금 총액을 계약서에 적고, 사실과 다르면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣습니다.
5. 선순위 합계 계산 예시
아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 건물 시세 15억 원인 12가구 다가구주택 202호에 보증금 2억 원으로 들어가는 경우입니다.
| 항목 | 금액 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 근저당 채권최고액 | 3억 6,000만 원 | 등기부 을구 |
| 나보다 앞선 세입자 보증금 (8가구) | 5억 4,000만 원 | 확정일자 부여현황·전입세대 |
| 공실 3가구 최우선변제 예상액 | 약 1억 5,000만 원 | 지역별 최우선변제 기준 |
| 내 보증금 | 2억 원 | 계약 조건 |
| 합계 | 12억 5,000만 원 (시세의 약 83%) | → 위험 구간 |
경매에서 시세의 80% 수준에 낙찰된다고 가정하면 배당할 돈은 12억 원입니다. 경매 비용까지 빼면 내 보증금 2억 원 중 상당 부분을 돌려받지 못할 수 있습니다. 현장에서는 이 합계가 시세의 70%를 넘으면 계약을 다시 생각하라고 권합니다. 또 이 정도 비율이면 전세보증보험 가입도 어려울 수 있으니 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
깡통전세를 거르는 7단계 계산 순서를 볼 수 있습니다.
6. 계약서에 넣을 특약
다가구 계약에서 특약은 "확인한 사실"을 계약서에 박아 두는 역할을 합니다. 아래는 현장에서 쓰는 예시 문구이며, 실제 상황에 맞게 조정하세요.
- 임대인은 계약일 현재 이 건물의 다른 임차인 보증금 합계가 금 ○○○원(○가구)임을 고지하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금액 전액을 즉시 반환한다.
- 임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않고, 기존 임차인의 보증금을 증액하지 않는다.
- 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 제시하였다.
- 임차인의 전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
특약 전반의 작성 요령은 잔금 당일 체크 항목과 함께 보면 좋습니다 — 전세 잔금일 체크리스트 12가지. 임대인 대신 가족이나 관리인이 나와서 계약한다면 대리인 전세계약 확인 7단계도 반드시 거치세요.
실수 방지 체크리스트
- 건축물대장 주용도가 다가구주택이고 가구 수와 실제 방 수가 맞다
- 근저당은 대출금이 아니라 채권최고액으로 계산했다
- 확정일자 부여현황을 호실별로 확인했다
- 전입세대 현황과 대조해 확정일자 없는 세입자까지 파악했다
- 공실 호실의 최우선변제 예상액을 더했다
- 선순위 합계가 건물 시세의 70% 안쪽인지 계산했다
- 임대인 납세증명서를 받았다
- 확인한 보증금 합계와 해제 조건을 특약에 적었다
자주 묻는 질문 8개
1. 임대인이 다른 호실 보증금을 알려 주지 않으면요?
임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여현황 등 정보를 제시할 의무가 있습니다. 끝까지 거부한다면 그 자체가 가장 큰 위험 신호이므로 계약을 보류하는 편이 안전합니다.
2. 확정일자 부여현황만 보면 충분한가요?
아닙니다. 확정일자를 받지 않았거나 전입만 한 세입자, 월세 세입자의 보증금은 빠질 수 있습니다. 전입세대 현황과 반드시 대조하세요.
3. 다가구에서 내 순위는 어떻게 정해지나요?
대항요건(입주+전입)과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 다른 세입자·근저당과 선후를 따집니다. 순서는 전세 잔금일 체크리스트의 전입·확정일자 부분을 참고하세요.
4. 월세 세입자도 선순위 계산에 넣어야 하나요?
네. 월세라도 보증금이 있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제를 받을 수 있어 넣어야 합니다.
5. 다가구 건물 시세는 어떻게 추정하나요?
토지 공시지가, 주변 다가구 매매 사례, 감정평가 사례를 함께 봅니다. 한 가지 숫자만 믿지 말고 가장 낮은 값을 기준으로 계산하는 것이 보수적입니다.
6. 계약 후에 다른 세입자가 보증금을 올리면요?
기존 세입자의 증액분은 증액 계약의 확정일자를 기준으로 순위가 정해져 보통 나보다 뒤입니다. 다만 분쟁을 줄이려면 "기존 임차인 보증금 증액 금지" 특약을 넣어 두세요.
7. 만기에 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
이사를 가야 한다면 대항력을 지키기 위해 임차권등기명령부터 신청합니다 — 임차권등기명령 신청 방법 7단계.
8. 중개사가 선순위보증금을 잘못 알려 줬다면요?
중개사는 다가구의 다른 임차인 보증금 현황을 확인·설명할 의무가 있어, 이를 소홀히 해 손해가 났다면 배상 책임이 문제 될 수 있습니다. 확인·설명서 사본을 꼭 보관하세요. 중개보수 관련 기준은 부동산 중개보수 계산 방법을 참고하세요.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 — 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공), 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무), 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 시행령 — 최우선변제 합계 주택가액 2분의 1 한도
- 국가법령정보센터 · 건축법 시행령 별표 1 — 다가구주택·다세대주택 구분
- 정부24 — 전입세대 열람, 납세증명서 발급 안내
자료 확인일: 2026년 9월 27일
본 글은 다가구주택 전세 계약 시 확인할 사항에 관한 일반 정보이며 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 계산 예시는 가상 사례이고 실제 배당 결과는 낙찰가, 권리 순위, 경매 비용에 따라 달라집니다. 위험이 의심되면 계약 전 공인중개사, 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 전세사기피해지원센터에 상담하시기 바랍니다.
작성: 송석 · 송석의 부동산 현장일기