송석의 부동산 현장일기 · 임대차 계약 실무
계약갱신청구권 7단계 정리
2년 연장·월세 5% 상한·임대인 거절 사유까지
자료 확인일 : 2026년 9월 29일 (법령 원문·국토교통부 자료 기준)
재계약 시즌이 되면 집주인과 세입자 사이에서 가장 많이 오가는 말이 "집주인이 집 쓴다더라", "월세를 10% 올리겠다더라"입니다. 이때 세입자를 지켜주는 법적 카드가 계약갱신청구권입니다. 핵심은 두 가지로 요약됩니다. ① 1회에 한해 계약기간을 2년 연장할 권리(주택임대차보호법 제6조의3), ② 갱신 계약에서 임대료는 5%를 넘어 인상될 수 없다(같은 법 제7조 — 약정 차임의 20분의 1)는 것입니다. 다만 임대인에게도 정당한 거절 사유 9가지가 인정되고, 특히 "실거주"를 이유로 거절했는데 정작 안 살았다면 월차임 3개월분 이상의 손해배상 책임까지 생깁니다. 아래에서 행사 방법부터 거절 사유, 인상 한도 계산법까지 단계별로 정리합니다.
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| 계약갱신청구권 7단계 |
한 줄 요약
① 갱신요구는 계약 만료 6개월~2개월 전에 1회 행사 → 2년 연장 · ② 임대인은 법이 정한 사유 9가지 외에는 거절 불가 · ③ 갱신 시 임대료 인상은 5% 상한(환산보증금 기준) · ④ 실거주 거절 후 미실거주 시 월차임 3개월분 손해배상
목차
- 1단계 : 계약갱신청구권이란 — 1회·2년 연장의 법적 근거
- 2단계 : 행사 시기와 방법 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 3단계 : 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유
- 4단계 : 임대료 5% 상한 계산법 — 환산보증금 공식
- 5단계 : 5%를 초과할 수 있는 예외
- 6단계 : 실거주 거절과 손해배상 — 월차임 3개월분
- 7단계 : 갱신 후에 꼭 챙길 안전장치
- 계약갱신 전 체크리스트 10가지
- 자주 묻는 질문 10가지 (FAQ)
- 공식 출처
1단계. 계약갱신청구권이란 — 1회·2년 연장의 법적 근거
계약갱신청구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3(2020. 7. 31. 신설)에 근거합니다. 법 조문은 "임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다"고 정합니다. 즉 2+2년처럼 보이지만 실제 규칙은 "연수와 무관하게 1번, 2년"입니다. 4년 살던 집이든 10년 살던 집이든, 갱신요구권의 횟수는 1회뿐입니다. 이후 연장은 임대인과의 합의나 묵시적 갱신으로만 이뤄집니다. 갱신되는 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임(월세)과 보증금은 법 제7조의 범위 안에서 증감할 수 있습니다.
2단계. 행사 시기와 방법 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해야 합니다(제6조 제1항의 기간을 준용). 이 기간이 지나면 권리를 행사하기 어려워지므로 달력에 미리 표시해 두는 것이 안전합니다. 행사 방법에 특별한 형식 제한은 없지만, 나중에 다툼이 생기는 것을 막으려면 내용증명우편 발송이 가장 확실합니다. 계약갱신청구권은 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하는 것으로 효력이 발생하는 형성권이라는 점이 판례의 법리로 정리되어 있어, 말로만 합의한 채 넘어가면 나중에 입증이 어렵습니다. 참고로 '20.12.10. 이후 체결·갱신된 계약부터는 계약기간이 2개월 이상 남아 있어야 갱신요구가 가능합니다.
3단계. 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유
임대인은 정당한 사유 없이는 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 법이 인정하는 거절 사유(제6조의3 제1항 각 호)는 다음 9가지입니다.
| 사유 | 내용 |
|---|---|
| 1. 차임 연체 | 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2. 부정 방법 임차 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3. 합의·보상 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우(이사비 지급 등) |
| 4. 무단 전대 | 동의 없이 주택의 전부·일부를 전대한 경우 |
| 5. 파손 | 주택의 전부·일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 6. 멸실 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 7. 철거·재건축 | 사전 고지에 따른 철거·재건축, 노후·훼손으로 안전사고 우려, 법령상 철거 등이 필요한 경우 |
| 8. 실거주 | 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 |
| 9. 기타 중대 사유 | 임차인이 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차 계속이 어려운 중대한 사유 |
특히 8호 "실거주"는 임대인의 주관적 사정에 기초한 사유라 판례상 실거주 의사의 소명 책임이 임대인에게 있고, 계약 종료 2개월 전까지 납득할 만한 자료로 소명해야 한다는 법리가 정립되어 있습니다. 거짓으로 실거주를 내세웠다면 다음 6단계의 손해배상 문제로 이어집니다.
4단계. 임대료 5% 상한 계산법 — 환산보증금 공식
갱신 계약에서 임대료 인상은 약정 차임의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없습니다(제7조 제2항). 그리고 한 번 증액했다면 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 5% 상한을 계산할 때는 보증금과 월세를 하나로 합친 환산보증금을 기준으로 삼습니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 인상 한도 = 기존 환산보증금 × 5%
계산 예시 — 보증금 1억원 + 월세 50만원인 계약을 갱신하는 경우 :
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기존 환산보증금 : 1억 + (50만 × 100) | 1억 5,000만원 |
| 인상 한도 : 1억 5,000만 × 5% | 750만원 |
| 갱신 후 환산보증금 최대치 | 1억 5,750만원 |
750만원을 어디에 반영할지는 선택입니다. 보증금만 올리면 최대 1억 750만원(=1억+750만), 월세만 올리면 최대 월 57만5천원(=50만+7만5천)까지 가능합니다. 물론 5% 이내라도 인상 자체는 임대인·임차인 합의가 필요합니다. 만약 상한을 넘겨 증액된 부분을 지급했다면, 초과 차임은 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다.
주의 : 5% 상한은 "갱신" 계약에 적용됩니다. 새로 들어올 임차인과 맺는 신규 계약에는 상한 규정이 없습니다. 다만 실질이 갱신인데 새 계약서 형식으로 5%를 초과해 체결한 경우, 판례 법리상 초과 증액분의 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
5단계. 5%를 초과할 수 있는 예외
- 임차인의 동의 : 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인·임차인이 합의하면 5%를 초과하는 갱신 계약도 체결할 수 있습니다. 법이 막는 것은 임차인 동의 없는 일방적 인상입니다.
- 임차인의 증감 청구 : 임차인이 보증금을 늘리는 대신 월세를 줄이는 등 환산보증금 기준 5% 안에서 조정하는 방식은 상한과 충돌하지 않습니다.
- 등록임대주택 특례 : 등록 민간임대주택은 1년 단위 인상 대신 2년 단위로 5% 이내 증액이 인정되는 구조로, 일반 주택과 적용 방식이 다릅니다.
6단계. 실거주 거절과 손해배상 — 월차임 3개월분
임대인이 "실거주할 것"이라며 갱신을 거절한 뒤, 정작 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대했다면 임차인에게 손해배상 책임이 발생합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 합의가 없는 한 다음 중 큰 금액입니다.
- 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
- 실제로 입은 손해액
환산월차임 계산에 쓰이는 월차임 전환율은 법 제7조의2의 비율(법정 전환율)을 따릅니다. 예컨대 거절 당시 환산월차임이 150만원이면 기본 배상액 기준이 450만원이 되고, 새 임차인에게 더 비싼 조건으로 임대했다면 그 차액 2년분이 더 커질 수 있습니다. 실거주 거절을 앞두고 있다면 통지 내용과 거주 계획 자료(가족 관계증명서, 거주 계획 메모 등)를 보관해 두는 것이 임차인·임대인 양쪽 모두에게 분쟁을 줄이는 길입니다.
7단계. 갱신 후에 꼭 챙길 안전장치
- 계약서 재작성·확정일자 : 갱신 계약도 서면으로 남기고 확정일자를 새로 받아 두는 것이 분쟁 대비의 기본입니다.
- 전입·확정일자 유지 : 이사 없이 계속 거주하는 경우 기존 대항력·우선변제권이 유지되지만, 보증금이 인상되면 증가분을 지키기 위한 점검이 필요합니다.
- 임차권등기 : 보증금 반환 문제가 우려된다면 갱신과 별개로 임차권등기명령으로 권리를 등기부에 남길 수 있습니다.
- 전세보증보험 : 보증금이 커진 갱신 시점에 가입 요건과 보증료를 다시 확인해 두면 만기 시 대비가 됩니다.
계약갱신 전 체크리스트 10가지
- 갱신요구 기간 — 계약 만료 6개월~2개월 전인지 확인
- 1회 사용 여부 — 이전 계약에서 이미 갱신요구권을 썼는지 확인
- 행사 증거 — 내용증명·문자·이메일로 의사표시를 남기기
- 임대인 거절 사유 — 9가지 사유에 해당하는지 대조
- 실거주 주장 시 — 소명자료 요청, 통지 시점(2개월 전까지) 확인
- 환산보증금 계산 — 보증금 + 월세×100으로 현재 금액 산출
- 인상률 5% 이내 — 갱신 후 환산보증금이 한도 내인지 검산
- 증액 후 1년 규칙 — 중간에 또 인상 요구가 오면 반려 근거 확인
- 5% 초과 요구 — 동의 전에 신규계약·갱신 구분부터 따져보기
- 안전장치 점검 — 확정일자·전입 유지, 필요 시 임차권등기·보증보험 검토
자주 묻는 질문 10가지 (FAQ)
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
1회뿐입니다. 보유 연수와 무관하게 1회에 한해 2년 연장이 가능하며, 이후는 임대인과의 합의나 묵시적 갱신으로만 연장됩니다.
Q2. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. '20.12.10. 이후 체결·갱신된 계약은 계약기간이 2개월 이상 남아 있어야 행사할 수 있습니다.
Q3. 집주인이 "내가 살 거다"라고 하면 무조건 나가야 하나요?
실거주는 법이 인정하는 거절 사유이지만, 임대인은 계약 종료 2개월 전까지 실거주 목적을 납득할 만한 자료로 소명해야 합니다. 이후 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 월차임 3개월분 이상 손해배상 책임이 생깁니다.
Q4. 갱신 때 월세를 10% 올리겠다고 하면 어떻게 하나요?
갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 인상률은 환산보증금 기준 5% 상한을 넘을 수 없습니다. 임차인이 동의하지 않은 초과분은 효력이 없고, 이미 지급했다면 초과 차임의 반환을 청구할 수 있습니다.
Q5. 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금 + (월세 × 100)입니다. 예를 들어 보증금 1억원·월세 50만원이면 환산보증금 1억 5,000만원이고, 5% 인상 한도는 750만원입니다.
Q6. 5%를 초과한 인상에 동의하면 법 위반이 되나요?
아니요. 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인·임차인이 합의하면 5%를 초과하는 갱신 계약도 가능합니다. 법이 금지하는 것은 동의 없는 일방적 초과 인상입니다.
Q7. 월세를 두 달 연체했는데 갱신 요구가 거절될 수 있나요?
가능합니다. 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우는 법이 정한 임대인의 갱신 거절 사유입니다.
Q8. 갱신된 계약에서 조건도 그대로인가요?
원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조 범위(5% 상한 등) 안에서 증감할 수 있습니다.
Q9. 갱신거절 손해배상액은 얼마까지 받을 수 있나요?
배상액 예정 합의가 없다면 ① 환산월차임 3개월분, ② 제3자 임대 차액 2년분, ③ 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다.
Q10. 새 집주인에게 집이 팔렸는데 갱신청구권도 그대로인가요?
네. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 소유자가 바뀌어도 대항력과 우선변제권이 유지되며, 계약갱신청구권도 동일하게 행사할 수 있습니다. 다만 행사 기간(6개월~2개월 전)은 놓치지 않아야 합니다.
공식 출처
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 전문(제6조의3 계약갱신 요구 등 포함) : 국가법령정보센터 (확인일 2026. 9. 29.)
- 한국법제연구원 쉬운법령정보 — 주택임대차보호법 차임 또는 보증금의 증감청구(5% 상한) : 쉬운법령정보 (확인일 2026. 9. 29.)
- 국토교통부 — 주택임대차보호법 개정안 본회의 통과 관련 보도자료(1회 2년 갱신권·5% 상한 취지) : 국토교통부 (확인일 2026. 9. 29.)
- 법제처·법령 해설 자료 — 제6조의3 조문·판례 법리 정리 : 법령 해설 (확인일 2026. 9. 29.)
- 국토교통부 임대차정보포털 — 임대료 계산·임대차 정보 : 렌트홈 (확인일 2026. 9. 29.)
면책문 : 이 글은 2026년 9월 29일 기준 공개된 법령 원문과 공공 자료를 바탕으로 작성된 일반 정보이며, 개별 분쟁의 결과는 계약 특약·거주 경위·증거 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약갱신 분쟁에서는 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 변호사·공인중개사의 확인을 받으시기 바랍니다.
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