원상회복 범위의 기준은 "새것처럼 되돌리기"가 아니라 통상적인 사용으로 생긴 흔적인가, 임차인의 부주의로 생긴 손상인가입니다. 법원은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익해서 그렇게 될 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다고 보며, 이러한 통상의 손모에 대한 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 판단해 왔습니다. 아래에서 항목별 판단 기준과 특약의 효력, 보증금 정산 절차를 차례로 정리하겠습니다.
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| 퇴거 후 빈방의 벽에 남은 가구 자국을 점검표와 함께 확인하며 원상회복 범위를 판단하는 모습 |
먼저 결론
- 임차인은 민법 제654조·제615조에 따라 원상회복의무를 집니다. 다만 그 범위가 "새것 상태"는 아닙니다.
- 통상의 손모(자연스러운 노후·변색 등)는 임차인의 귀책사유가 없어, 특약이 없는 한 임대인 부담으로 봅니다.
- 임차인의 부주의·과실로 생긴 파손, 임차인이 설치한 시설물은 임차인이 되돌려야 합니다.
- 특약이 있어도 "원상복구한다" 같은 포괄 문구만으로는 통상손모까지 부담시키기 어렵다는 것이 법원의 태도입니다.
- 손해배상 범위는 실제 공사가 끝난 날이 아니라 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 차임 상당액입니다.
원상회복의무의 법적 근거
민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환할 때 이를 원상에 회복하도록 정하고(제615조), 이를 임대차에 준용합니다(제654조). 또한 임대인은 임대차가 종료하면 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있고, 이때 원상회복을 요구할 수 있습니다.
그래서 "임차인은 원상회복의무를 진다"는 명제 자체는 다툼이 없습니다. 문제는 늘 그 범위입니다. 벽지가 누렇게 변한 것, 장판에 남은 가구 눌림 자국, 못을 박았던 구멍, 실리콘에 낀 곰팡이를 누가 부담하느냐를 두고 퇴거 때마다 실랑이가 벌어집니다.
퇴거 시점의 다툼은 사실 입주할 때 무엇을 남겼는지에서 이미 절반이 결정됩니다. 아직 입주 단계라면 전월세 입주 하자 기록 방법: 사진·점검표·수리 협의 5단계를 먼저 보시는 편이 훨씬 실익이 큽니다.
핵심 개념: 통상의 손모
법원이 말하는 '원상'의 의미
"원상으로 회복한다"는 것은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익하여 그렇게 될 상태라면, 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 뜻입니다. 즉 임차인이 통상적으로 사용한 뒤 생기는 상태 악화나 가치 감소, 이른바 통상의 손모에는 임차인의 귀책사유가 없습니다.
논리는 이렇습니다. 임대차는 임차인이 목적물을 쓰고 그 대가로 차임을 내는 계약이므로, 사용에 따른 손모는 계약의 본질상 당연히 예정되어 있습니다. 그리고 임대인은 감가상각비와 수선비에 해당하는 몫을 이미 차임에 포함시켜 회수하고 있습니다. 그런데도 통상손모까지 임차인에게 물리면, 임차인은 예상하지 못한 이중 부담을 지게 되는 셈입니다.
정리하면 — 시간이 흐르면 어차피 생겼을 흔적은 임대인의 몫, 임차인이 그렇게 만들지 않았다면 생기지 않았을 손상은 임차인의 몫입니다. 이 한 문장이 아래 모든 판단의 기준이 됩니다.
항목별 판단표 12가지
아래 표는 위 기준을 실제 상황에 적용한 일반적인 해석입니다. 개별 사안은 거주 기간, 계약서 문구, 손상 정도에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
| 상황 | 일반적 판단 | 이유 |
|---|---|---|
| 햇빛에 의한 벽지·장판 변색 | 임대인 | 시간 경과에 따른 자연 손모 |
| 가구를 놓아 생긴 바닥 눌림 자국 | 임대인 | 통상적 사용에 수반되는 흔적 |
| 냉장고 뒤 벽면의 전기 자국 | 임대인 | 정상 사용으로 발생 |
| 액자·시계용 작은 못 구멍 | 대체로 임대인 | 생활상 통상 범위로 보는 경우가 많음 |
| 벽걸이TV·선반용 대형 앵커 타공 | 임차인 | 구조를 변경한 설치 행위 |
| 환기 부족으로 번진 심한 곰팡이 | 임차인 | 관리 소홀에 따른 손상 |
| 누수·결로 등 건물 하자로 생긴 곰팡이 | 임대인 | 건물 자체의 하자 영역 |
| 애완동물로 인한 긁힘·냄새·오염 | 임차인 | 통상 사용 범위를 벗어남 |
| 담배 연기로 인한 전체 벽지 착색 | 임차인 | 특정 행위로 발생한 오염 |
| 보일러·배관 등 노후로 인한 고장 | 임대인 | 기본 설비 교체는 임대인 수선의무 |
| 임차인이 설치한 에어컨·중문·붙박이장 | 임차인 | 현상을 변경한 부분은 철거·복구 대상 |
| 전구·형광등·배터리 등 소모품 | 임차인 | 비용이 적고 손쉬운 유지 관리 |
임대인 수선의무와의 경계선
원상회복 다툼의 상당수는 사실 거주 중에 임대인이 고쳐줬어야 할 것이 방치되다가 퇴거 시점에 임차인 책임으로 떠넘겨지면서 생깁니다. 임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다.
임대인이 부담하지 않는 경우 — 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소해서, 사용·수익을 방해할 정도가 아닌 때입니다.
임대인이 부담하는 경우 — 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도인 때입니다. 난방시설 고장이 대표적인 예로 제시됩니다.
수선의무 면제 특약이 있어도 — 면제 범위를 명시하지 않았다면 임차인이 지는 부담은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 그칩니다. 건물 주요 구성부분의 대수선이나 기본적 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫으로 해석됩니다.
수선 요청은 반드시 문자나 메신저 등 기록이 남는 방식으로 하세요. 거주 중에 알렸다는 증거가 있으면, 퇴거 때 "관리를 소홀히 했다"는 주장에 대응하기가 훨씬 수월합니다.
원상회복 특약은 어디까지 유효한가
"퇴실 시 원상복구하기로 한다" — 계약서에서 가장 흔히 보는 문장입니다. 그런데 법원은 이런 포괄적 문구만으로 통상손모까지 임차인에게 부담시키기는 어렵다고 봅니다.
실제 사례에서 계약서에 "임차인은 퇴실 시 도면 상태로 원상회복하기로 한다"는 특약이 있었지만, 법원은 이 기재만으로는 통상손모에 관한 보수 특약이 구체적으로 명시됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 임대인이 구두로 그 취지를 분명히 설명했다는 자료도 없었습니다.
결론적으로 임대인이 지출한 복구공사비 3,000만 원 중 통상손모에 해당하는 50%인 1,500만 원은 임차인에게 청구할 수 없다고 보았습니다.
서울중앙지방법원 2005가합100279, 2006가합62053 판결
즉 특약으로 통상손모까지 임차인에게 지우려면, 임차인이 부담할 손모의 범위가 계약서 조항 자체에 구체적으로 명시되어 있거나, 임대인이 말로 설명해 임차인이 그 취지를 분명히 인식하고 합의 내용으로 삼았다고 인정될 정도여야 한다는 것입니다. 계약 단계에서 특약 문구를 어떻게 다듬느냐가 그래서 중요합니다. 계약 전 단계의 확인 사항은 집 보기 체크리스트와 가계약금 반환 조건: 돌려받을 수 있는 경우와 판단 기준에서 함께 정리해 두었습니다.
보증금에서 공제할 수 있는 금액
임대차가 끝나면 임대인은 보증금에서 임차인이 부담하는 채무를 공제하고 잔액을 돌려줍니다. 다만 공제 항목은 무한정이 아닙니다.
| 항목 | 공제 가능 여부 |
|---|---|
| 연체 차임 | 가능 |
| 연체 관리비·공과금 | 가능(계약상 임차인 부담인 경우) |
| 임차인 과실로 인한 손상 복구비 | 가능 |
| 통상손모에 해당하는 복구비 | 원칙적으로 불가(명확한 특약 없는 한) |
| 원상회복 지연으로 인한 차임 상당액 | 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지만 |
마지막 항목을 특히 눈여겨보셔야 합니다. 법원은 원상회복의무 지체로 임대인이 입은 손해를, 실제 공사를 완료한 날까지가 아니라 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액으로 봅니다. 공사가 늦어졌다고 그 기간 전부를 임차인에게 물릴 수는 없다는 뜻입니다.
또 하나, 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계입니다. 임대인이 보증금 반환을 이행하거나 현실적으로 제공하지 않은 상태라면, 임차인이 계속 점유했다는 사정만으로 불법점유가 되지는 않습니다.
분쟁을 줄이는 퇴거 7단계
1단계 · 만기 2~3개월 전 통지
이사 의사를 문자 등 기록이 남는 방식으로 전달합니다. 갱신 여부와 시기 계산은 계약갱신요구권 행사 방법: 기간·거절 사유 9가지 확인에서 확인하세요.
2단계 · 입주 당시 사진 꺼내기
입주 때 남긴 기록과 현재 상태를 나란히 비교합니다. 원래 있던 흠인지 새로 생긴 것인지가 여기서 갈립니다.
3단계 · 짐 뺀 직후 재촬영
가구를 치운 뒤 벽·바닥·창틀·욕실을 넓은 각도와 근접 각도로 각각 찍고, 날짜가 남게 저장합니다.
4단계 · 본인 책임분 먼저 정리
설치물 철거, 전구 교체, 청소처럼 명백히 임차인 몫인 부분은 미리 처리해 협상 여지를 좁히지 않습니다.
5단계 · 함께 확인하며 항목별 합의
총액이 아니라 항목별로 "이건 통상손모, 이건 제 책임"을 나눠 합의하고 문자로 남깁니다.
6단계 · 견적서 요구
비용을 공제하겠다면 구체적 견적서를 요청합니다. 근거 없는 일괄 금액은 받아들일 의무가 없습니다.
7단계 · 정산과 열쇠 반환 동시 진행
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계이므로, 잔금 정산 없이 먼저 열쇠부터 넘기는 일은 피하시는 편이 안전합니다.
실수 방지 체크리스트
- 계약서의 원상회복 특약 문구를 다시 읽어봤는가
- 입주 당시 사진이 남아 있는가 (없다면 다음 집에서는 반드시)
- 거주 중 수선 요청 기록이 남아 있는가
- 짐을 모두 뺀 뒤의 상태를 촬영했는가
- 공제 항목별 견적 근거를 받았는가
- 통상손모와 과실 손상을 섞어서 청구받고 있지는 않은가
- 구두 합의를 문자로 다시 확인해 두었는가
- 보증금 정산 전에 열쇠부터 넘기지는 않았는가
퇴거 이후 새 집으로 옮길 때 대항력과 우선변제권을 다시 확보하는 순서는 전입신고 확정일자 순서: 보증금 지키는 우선변제권 기준에서, 중개보수 정산 기준은 부동산 중개보수 계산 방법에서 이어서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10가지
1. 도배와 장판은 무조건 새로 해줘야 하나요?
아닙니다. 통상적인 사용으로 생긴 변색이나 마모는 통상손모에 해당해, 명확한 특약이 없는 한 임차인이 전면 교체 비용을 부담한다고 보기 어렵습니다. 다만 임차인 과실로 찢기거나 오염된 부분은 별개입니다.
2. 계약서에 "원상복구"라고만 적혀 있으면 어떻게 되나요?
그 문구만으로 통상손모까지 임차인 부담이 된다고 보기는 어렵다는 것이 법원의 판단 경향입니다. 부담시킬 손모의 범위가 계약서에 구체적으로 명시되어 있거나, 임대인이 설명해 임차인이 분명히 인식한 사정이 필요합니다.
3. 못 구멍은 메워줘야 하나요?
액자를 거는 정도의 작은 못 자국은 생활상 통상 범위로 보는 경우가 많습니다. 반면 벽걸이TV 설치처럼 큰 타공이나 구조 변경을 동반한 경우는 임차인 책임으로 보는 것이 일반적입니다.
4. 곰팡이는 누구 책임인가요?
원인에 따라 갈립니다. 누수나 결로 등 건물 하자에서 비롯됐다면 임대인 영역이고, 환기 부족 등 관리 소홀이 원인이라면 임차인 책임으로 판단될 수 있습니다. 거주 중에 알렸던 기록이 결정적 자료가 됩니다.
5. 제가 설치한 에어컨은 떼고 가야 하나요?
임차인이 현상을 변경한 부분은 원칙적으로 변경 부분을 제거하여 원상회복할 의무가 있습니다. 다만 임대인이 남겨두기를 원한다면 합의로 존치할 수 있으니, 그 내용을 문자로 남기시면 됩니다.
6. 청소비를 일괄로 공제한다는데 정당한가요?
통상적인 생활 흔적 수준의 청소까지 임차인이 부담해야 한다고 보기는 어렵습니다. 특별한 오염이 있는지, 특약이 있는지에 따라 달라지므로 항목별 견적을 요구해 보시기 바랍니다.
7. 임대인이 공사 기간 내내 월세를 물리겠다고 합니다.
원상회복 지체로 인한 손해는 실제 공사 완료일까지가 아니라, 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액으로 보는 것이 판례의 태도입니다.
8. 보증금을 안 주면 그냥 계속 살아도 되나요?
목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 동시이행 관계이므로, 임대인이 반환을 이행하거나 제공하지 않은 상태에서의 점유가 곧바로 불법점유가 되지는 않습니다. 다만 구체적 상황에 따라 판단이 달라질 수 있어 전문가 상담을 권합니다.
9. 입주할 때 사진을 안 찍었습니다.
전 임차인이나 중개사가 보관한 매물 사진, 계약 당시 안내 자료가 대체 자료가 될 수 있습니다. 없다면 손상 부위의 상태 자체(노후 정도, 범위)로 통상손모임을 설명하는 방향으로 대응하게 됩니다.
10. 합의가 끝내 안 되면 어떻게 하나요?
주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청하는 방법이 있습니다. 소송보다 비용과 기간 부담이 적고, 보증금 반환과 원상회복 비용 분담이 모두 조정 대상에 포함됩니다.
정리하면
원상회복 범위는 "새것으로 되돌리기"가 아니라 사는 동안 자연히 생겼을 흔적인가를 묻는 문제입니다. 자연스러운 손모는 이미 차임에 반영되어 있고, 부주의로 만든 손상은 임차인의 몫입니다. 이 구분을 지켜주는 것은 결국 입주 때의 사진과 거주 중의 기록입니다. 퇴거 한 달 전에 준비하는 사람과, 입주 첫날에 준비해 둔 사람의 결과는 다를 수밖에 없습니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 통상의 손모와 원상회복 범위에 관한 판결
- 서울중앙지방법원 2005가합100279, 2006가합62053 판결 (통상손모 50% 공제, 원상회복 지체 손해 산정)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대인의 권리·의무(수선의무 범위)
- 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) · 제654조 준용
- 주택임대차분쟁조정위원회
자료 확인일: 2026년 9월 13일
안내 — 이 글은 공개된 법령과 판결례를 바탕으로 정리한 일반적인 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 원상회복 범위는 계약서 문구, 거주 기간, 손상의 원인과 정도에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.