깡통전세 확인은 계약서에 도장 찍기 전, 보증금과 집에 걸린 빚을 더한 금액이 집값의 몇 %인지 계산하는 데서 시작합니다. 현장에서는 이 비율이 70~80%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어려운 집으로 봅니다. 아래에서 전세가율 계산법, 근저당·선순위 보증금 합산 방법, 보증보험 가입 가능 여부까지 계약 전 6단계로 정리했습니다.
먼저 결론
- 전세가율 = 보증금 ÷ 매매 시세 × 100입니다.
- 진짜 위험도는 보증금 + 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금을 모두 더해 계산해야 보입니다.
- 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 계약을 다시 생각하는 것이 안전합니다.
- HUG 전세보증은 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있으니 계약 전에 미리 계산해 보세요.
- 시세가 확인되지 않는 신축 빌라는 가장 보수적으로 판단해야 합니다.
깡통전세란 무엇이고 왜 위험한가
깡통전세는 집주인의 대출과 세입자 보증금을 합친 금액이 집값에 가깝거나 넘어선 집을 말합니다. 집값이 조금만 내려가도 경매 낙찰가로는 보증금을 다 돌려줄 수 없게 됩니다.
22년 동안 현장에서 본 사고의 대부분은 계약 당시 이미 숫자가 위험했던 경우였습니다. 계약 후에 할 수 있는 일은 많지 않기 때문에, 계약 전 계산이 사실상 유일한 예방책입니다.
전세가율과 위험도 계산법
단순 전세가율은 보증금만 보고 계산합니다. 하지만 경매에서 내 앞 순서에 있는 채권까지 더해야 실제 위험이 보입니다.
실질 위험 비율 = (내 보증금 + 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금) ÷ 매매 시세 × 100
| 실질 위험 비율 | 판단 | 대응 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 비교적 안전한 편 | 기본 서류 확인 후 진행 |
| 60~70% | 주의 | 보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인 |
| 70~80% | 위험 | 보증금 조정이나 다른 집 검토 |
| 80% 초과 | 매우 위험 | 계약하지 않는 것이 원칙 |
계산 예시: 시세 3억 원 빌라에 근저당 채권최고액 6,000만 원, 내 보증금 1억 8,000만 원이라면 (1.8억 + 0.6억) ÷ 3억 = 80%입니다. 보증금만 보면 60%로 괜찮아 보이지만, 실제로는 위험 구간입니다. 위 구간 기준은 현장 경험과 일반적인 시장 기준을 정리한 것으로, 법정 기준은 아닙니다.
깡통전세 확인 6단계
1단계: 같은 단지·같은 동네 매매 실거래가를 찾습니다
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 1년 매매 거래를 봅니다. 호가가 아니라 실제 거래 금액이 기준입니다. 거래가 없으면 비슷한 면적·연식 주변 거래를 여러 건 비교하세요.
2단계: 공시가격을 확인합니다
부동산 공시가격 알리미에서 주택 공시가격을 확인합니다. 보증보험 가입 가능 금액을 미리 계산할 때 필요합니다.
3단계: 등기부등본 을구에서 채권최고액을 봅니다
근저당권이 있다면 채권최고액을 적어 둡니다. 실제 대출은 그보다 적은 경우가 많지만, 위험 계산은 채권최고액으로 하는 것이 보수적입니다.
4단계: 다가구라면 선순위 보증금을 확인합니다
다가구주택은 다른 세입자 보증금이 내 앞 순서일 수 있습니다. 집주인 동의를 받아 확정일자 부여현황과 전입세대 현황을 확인하세요.
5단계: 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 봅니다
HUG 전세보증은 2023년 5월부터 보증금이 공시가격의 126% 이내인 주택만 가입할 수 있도록 기준이 바뀌었습니다. 공시가격 2억 원이라면 보증금 2억 5,200만 원이 상한입니다. 가입이 어렵다면 그 자체가 경고 신호입니다. 최신 기준은 HUG 안내로 다시 확인하세요.
6단계: 특약으로 안전장치를 겁니다
보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 특약, 잔금일 다음 날까지 근저당을 추가로 설정하지 않는다는 특약을 넣습니다.
신축 빌라·오피스텔에서 특히 조심할 점
신축 빌라는 거래 사례가 없어 시세를 확인하기 어렵고, 분양가나 감정가가 부풀려진 경우가 있습니다. 이럴 때는 공시가격 기준으로 계산하고, 주변 구축 빌라 매매가와도 비교해 보세요.
오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 보증보험과 세금이 달라집니다. 건축물대장 용도와 실제 사용 용도를 함께 확인해야 합니다.
실수 방지 체크리스트
- 실거래가 기준 매매 시세를 2~3건 이상 비교했다
- 등기부등본 을구의 채권최고액을 모두 더했다
- 다가구라면 선순위 보증금 합계를 확인했다
- 실질 위험 비율이 70% 이하인지 계산했다
- 보증금이 공시가격의 126% 이내인지 확인했다
- 집주인 세금 체납 여부를 확인했다
- 보증보험 불가 시 계약 해제 특약을 넣었다
- 잔금 당일 등기부등본을 다시 발급해 변동 여부를 확인하기로 했다
자주 묻는 질문 10개
1. 전세가율이 몇 %면 깡통전세인가요?
법정 기준은 없습니다. 다만 대출과 선순위 보증금까지 합친 비율이 70~80%를 넘으면 위험하다고 보는 것이 일반적입니다.
2. 근저당이 없는 집이면 안전한가요?
근저당이 없어도 보증금 자체가 시세에 가깝다면 위험합니다. 시세 대비 보증금 비율도 함께 봐야 합니다.
3. 채권최고액과 실제 대출금은 다른가요?
네. 채권최고액은 보통 실제 대출보다 높게 설정됩니다. 다만 위험 계산은 채권최고액으로 하는 것이 안전합니다.
4. 공시가격은 어디서 보나요?
국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다.
5. 보증보험 126% 기준은 무엇인가요?
공시가격의 140%를 주택가격으로 보고, 그중 90%까지만 보증금으로 인정해 계산한 결과입니다.
6. 시세 정보가 전혀 없는 신축은 어떻게 하나요?
공시가격과 주변 구축 매매가를 기준으로 보수적으로 계산하고, 보증보험 가입이 확정되지 않으면 계약을 미루는 것이 좋습니다.
7. 집주인이 대출을 곧 갚는다고 하면요?
말이 아니라 특약으로 남겨야 합니다. 잔금일에 상환하고 말소 접수까지 확인한다는 내용을 계약서에 적으세요.
8. 다가구 선순위 보증금은 어떻게 확인하나요?
집주인 동의를 받아 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다.
9. 계약 후 집값이 떨어지면 어떻게 하나요?
보증보험에 가입돼 있다면 만기에 보증기관을 통해 돌려받을 수 있습니다. 미가입이라면 만기 전 가입 가능 여부부터 확인하세요.
10. 중개사가 안전하다고 하면 믿어도 되나요?
중개사 설명과 별개로 위 계산은 직접 해 보시는 것이 좋습니다. 숫자는 누구나 같은 결과가 나옵니다.
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근거 법령과 확인일
- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수), 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 가입 기준(2023년 5월 개편)
자료 확인일: 2026년 11월 05일
작성자: 송석 · 송석의 부동산 현장일기
본 글은 현장 경험과 일반적인 정보를 바탕으로 한 참고 자료이며 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 계약 전 공식 기관 안내와 전문가 상담을 함께 받으시기 바랍니다.