전세 재계약 체크리스트의 핵심은 "2년 전 확인한 것이 지금도 그대로인가"입니다. 22년 동안 중개 현장에서 본 재계약 사고는 대부분 처음 계약이 아니라 그 사이 생긴 변화에서 나왔습니다. 집주인이 새로 받은 대출, 증액분에 빠진 확정일자, 만료된 보증보험 같은 것들입니다. 아래 7가지를 재계약서에 도장 찍기 전에 순서대로 확인하세요.
먼저 결론
- 재계약 전 등기부등본을 새로 떼서 근저당·가압류가 늘었는지 봅니다.
- 보증금을 올리면 증액분 계약서에 새 확정일자를 받아야 그 금액도 보호됩니다.
- 증액 계약도 요건에 해당하면 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다.
- 전세보증보험은 갱신 계약에 맞춰 다시 가입하거나 연장해야 합니다.
- 계약갱신청구권을 쓸지, 합의 재계약을 할지 먼저 정해야 인상 상한이 달라집니다.
재계약에서 사고가 나는 이유
처음 계약할 때는 누구나 등기부를 꼼꼼히 봅니다. 그런데 재계약 때는 "이미 2년 살았으니 괜찮다"며 계약서만 새로 쓰는 경우가 많습니다. 현장에서 가장 많이 본 실수는 세 가지입니다. 집주인이 그 사이 추가 대출을 받았는데 모르고 증액한 경우, 올린 보증금에 확정일자를 받지 않은 경우, 보증보험 기간이 끝난 줄 모르고 지낸 경우입니다.
기존 보증금은 처음 받은 확정일자 순위가 그대로 유지되지만, 새로 올린 금액은 새 확정일자 날짜로 순위가 정해집니다. 그 사이 근저당이 생겼다면 증액분은 은행보다 뒤로 밀립니다.
갱신청구권 vs 합의 재계약 비교
| 구분 | 계약갱신청구권 사용 | 합의 재계약 |
|---|---|---|
| 보증금 인상 | 5% 상한(지자체 조례로 더 낮을 수 있음) | 당사자 합의 |
| 기간 | 2년 | 합의로 정함 |
| 중도 해지 | 세입자는 언제든 통지 후 3개월 | 계약 내용에 따름 |
| 청구권 소진 | 1회 사용으로 소진 | 소진되지 않음 |
인상률이 5% 이내로 합의된다면 청구권을 아껴 두고 합의 재계약을 하는 것이 다음 갱신 때 유리할 수 있습니다. 행사 방법과 기한은 계약갱신청구권 행사 방법 6단계에서 확인하세요.
전세 재계약 체크리스트 7가지
1. 등기부등본 재발급: 갑구의 소유자가 바뀌었는지, 을구에 근저당·가압류가 새로 생겼는지 확인합니다. 근저당이 늘었다면 근저당 있는 집 전세 계약 계산법으로 위험도를 다시 계산합니다.
2. 시세 대비 보증금 확인: 2년 사이 매매가가 떨어졌다면 같은 보증금도 깡통전세가 될 수 있습니다.
3. 집주인 세금 체납 확인: 국세·지방세 체납은 경매 때 보증금보다 먼저 배당될 수 있으므로 완납증명서를 요청합니다.
4. 증액분 계약서와 확정일자: 기존 계약서는 버리지 말고 보관하고, 증액 내용을 담은 변경 계약서에 새 확정일자를 받습니다.
5. 전월세 신고: 금액이 바뀐 계약도 신고 대상이면 30일 안에 신고합니다. 기준은 주택임대차 신고제 신고 방법을 참고하세요.
6. 전세보증보험 갱신: 보증기간은 계약 종료일 기준이라 갱신 계약에 맞춰 새로 가입하거나 연장해야 합니다. 바뀐 시세로 가입 거절될 수 있으니 미리 확인합니다.
7. 전입신고 유지: 재계약 기간 중 다른 곳으로 주소를 옮기면 처음 확정일자 순위까지 잃습니다.
재계약서 특약 문구
① 본 계약은 ○○년 ○월 ○일 체결한 기존 계약의 갱신이며, 기존 보증금 ○억 원은 종전 계약의 대항력과 확정일자를 유지한다.
② 임대인은 증액분 잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
③ 전세보증보험 가입이 임대인 사유로 거절되면 임대인은 증액분을 즉시 반환한다.
특약은 상황에 맞게 다듬어야 하며, 기본 특약 작성 원칙은 처음 계약 때와 같습니다. 입주 상태 기록은 입주 전 집 상태 점검 체크리스트를 참고해 재계약 시점 사진도 남겨 두세요.
도장 찍기 전 최종 점검
- 오늘 날짜로 등기부등본을 새로 뗐다
- 매매 시세 대비 보증금 비율을 다시 계산했다
- 집주인 세금 완납 여부를 확인했다
- 증액분 계약서에 확정일자를 받을 계획이다
- 보증보험 갱신 가능 여부를 확인했다
- 갱신청구권 사용 여부를 계약서에 적었다
자주 묻는 질문 8개
1. 보증금 변동이 없어도 새 계약서를 써야 하나요?
의무는 아닙니다. 다만 기간을 명확히 하려면 갱신 합의서를 남겨 두는 편이 안전합니다.
2. 기존 계약서를 버려도 되나요?
절대 안 됩니다. 처음 확정일자 순위를 증명하는 서류입니다.
3. 보증금을 내리면 확정일자를 다시 받나요?
감액은 새로 받을 필요가 없습니다. 다만 변경 계약서는 보관하세요.
4. 집주인이 바뀐 상태에서 재계약하면요?
새 집주인과 계약서를 쓰되 기존 대항력이 유지된다는 문구를 넣고, 새 소유자 등기를 확인하세요.
5. 중개사 없이 재계약해도 되나요?
가능합니다. 다만 등기부 확인과 특약은 직접 챙겨야 합니다.
6. 증액분만 보증보험이 안 되면요?
보증보험은 전체 보증금 기준으로 다시 심사합니다. 거절되면 증액 대신 월세 전환을 협상하는 방법이 있습니다.
7. 재계약 후 중도에 나가고 싶으면요?
합의 재계약은 계약 내용에 따르고, 청구권 갱신이나 묵시적 갱신은 통지 후 3개월이면 해지됩니다. 자세한 내용은 전세 중도해지 방법을 참고하세요.
8. 재계약 중개보수는 누가 내나요?
중개를 의뢰한 쪽이 냅니다. 양쪽이 중개사를 통해 재계약하면 각자 냅니다.
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참고 기준: 주택임대차보호법 제3조의2(확정일자), 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권)
작성자: 송석(22년차 공인중개사) · 자료 확인일: 2026년 11월 07일
본 글은 중개 현장 경험을 바탕으로 한 일반 정보이며 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132) 또는 변호사에게 확인하시기 바랍니다.