계약갱신청구권은 세입자가 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 "2년 더 살겠다"고 요구할 수 있는 권리로, 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없고 갱신되는 계약의 보증금과 월세 인상은 연 5% 이내로 제한됩니다. 다만 1회만 행사할 수 있고, 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 받은 날부터 6개월 안에 실제로 거주해야 합니다. 아래에서 행사 시기, 통지 방법, 인상 한도 계산, 거절 사유와 대응까지 주택임대차보호법 제6조의3 기준으로 2026년 10월 22일 기준 공식 자료로 정리했습니다.
먼저 결론
- 행사 시기는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 이 기간을 놓치면 갱신 요구를 할 수 없습니다.
- 갱신되면 임대차 기간은 2년 연장되고, 계약갱신청구권은 임차인이 1회만 행사할 수 있어 최대 4년까지 보장됩니다.
- 갱신 계약의 보증금과 월세 인상은 연 5% 이내로 제한되며, 5%를 넘기면 초과분을 주장할 수 없습니다.
- 임대인 거절 사유는 차임 연체, 임차주택 파손, 무단 전대, 임대인 실거주 등 법이 정한 경우로 제한됩니다.
- 실거주를 이유로 거절했다가 6개월 안에 실제로 거주하지 않으면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권이란 — 법적 근거와 4년 상한
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 권리로, 세입자가 계약기간 만료 전에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못하는 제도입니다. 요구가 있으면 임대차는 같은 조건으로 2년 연장되는 것이 원칙이고, 임대인이 갱신에 동의하더라도 이 기간을 2년보다 길게 정한 경우라면 약정한 기간이 우선합니다. 흔히 임대차 3법 중 하나로 불리며, 계약갱신요구권이라는 이름으로 안내되기도 하는 같은 제도입니다.
이 권리의 핵심 한도는 횟수입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 1회만 행사할 수 있으므로, 최초 계약 2년에 갱신 2년을 더해 한 주택에서 법적으로 보장되는 거주 기간은 최대 4년입니다. 두 번째 갱신부터는 임대인과의 협의로만 기간을 연장할 수 있고, 임대인이 이를 거절하면 세입자는 계약 만료에 맞춰 이사를 준비해야 합니다.
권리가 적용되지 않는 경우도 있습니다. 상가 임대차에는 적용되지 않고, 주택이라도 고액 보증금의 일부 주택이나 역임대 등 법 적용이 제한되는 경우가 있습니다. 또한 임차인이 갱신 요구의 주체이기 때문에, 임대인이 일방적으로 계약을 갱신하겠다고 통지하는 것과는 법적 성격이 다릅니다. 내 계약이 이 권리의 적용 범위인지는 계약서 작성일과 보증금 규모를 기준으로 먼저 확인해야 합니다.
행사 시기 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지
행사 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 예를 들어 계약 만기일이 2027년 3월 31일이라면 2026년 9월 30일부터 2027년 1월 31일까지가 갱신 요구 기간입니다. 이 기간 안에 요구의 뜻이 상대방에게 도달하면 효력이 생기고, 만기 2개월이 지나면 더 이상 요구할 수 없습니다.
2개월이라는 하한이 붙은 이유는 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된 법 개정 때문입니다. 이전 계약은 종전 기준인 만기 1개월 전까지가 적용되며, 내 계약서의 작성일과 갱신 이력을 보면 어느 기준이 적용되는지 판단할 수 있습니다. 최근 몇 년 안에 새로 계약한 대부분의 임대차는 6개월~2개월 기준이 적용된다고 보면 됩니다.
같은 구간은 임대인의 거절 통지에도 적용됩니다. 임대인이 갱신을 원하지 않으면 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 거절 의사를 통지하거나 조건 변경 없이 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 통지가 기간 안에 이루어지지 않으면 임대인은 갱신 요구권 행사 시기가 지났다는 이유만으로 거절할 수 없게 되어, 양쪽 모두에게 같은 시간 규칙이 적용됩니다. 행사 의사는 미리 말로 전달하기보다 기록이 남는 방법으로 전달하는 것이 안전하며, 전월세 입주 하자 기록 방법 글에서 다룬 것처럼 문서와 날짜를 남기는 습관이 임대차 분쟁에서 가장 든든한 근거가 됩니다.
임대료 인상 5% 상한 계산 방법
계약갱신청구권에 따라 갱신되는 계약에서는 보증금이나 월세를 연 5%를 넘게 인상할 수 없습니다. 5%의 기준은 갱신 요구를 한 날 기준 잔존 임대차 기간 1년당 상승분으로 계산하며, 보증금과 차임을 합산한 임대금액 기준으로 판단합니다. 인상폭이 5%를 넘는 약정을 하더라도 초과 부분은 무효라고 보아야 합니다.
| 항목 | 계약 중 | 갱신 후(5% 상한 예시) |
|---|---|---|
| 보증금 | 1억 원 | 최대 1억 500만 원 |
| 월세 | 80만 원 | 최대 84만 원 |
| 합산 임대금액 | 연 1억 960만 원 | 연 5% 이내 증액 |
계산할 때 주의할 점은 보증금과 월세를 따로따로 5%씩 올릴 수 있는 게 아니라는 것입니다. 보증금을 크게 올리면서 월세도 5% 올리면 합산 기준으로 5%를 넘어 초과 인상이 될 수 있습니다. 반대로 보증금은 그대로 두고 월세만 5% 올리는 방식은 합산 기준 안에 들어오므로 가능합니다. 집주인이 인상액을 제시하면 어떤 금액을 기준으로 계산했는지 물어보고, 합산 기준으로 직접 검산해 보는 것이 확실합니다.
5%는 상한이지 의무 인상률이 아닙니다. 임대인은 인상하지 않을 수도 있고 5%보다 낮게 조정할 수도 있습니다. 다만 시세가 오른 지역에서는 집주인이 갱신 대신 실거주 거절을 선택하는 경우가 있어, 권리를 행사할 때는 거절 사유 대응 가능성까지 함께 준비하는 편이 좋습니다.
행사 방법 6단계 — 문자부터 내용증명까지
갱신 요구는 특별한 양식이 필요 없지만, 요구했다는 사실과 날짜를 남기는 것이 핵심입니다. 아래 순서대로 진행하면 협상과 분쟁 대응 모두에 유리합니다.
- 1단계: 계약 만기일과 행사 기간을 확인합니다.
계약서의 임대차기간 종료일을 기준으로 6개월 전~2개월 전 구간을 달력에 표시합니다. 계약서에 적힌 날짜와 실제 입주일이 다를 수 있으니 계약서 기준으로 계산합니다. - 2단계: 연속 거주 기간과 1회 행사 여부를 점검합니다.
이미 갱신청구권을 행사한 이력이 있으면 다시 행사할 수 없습니다. 전세를 이 집에서 한 번 갱신했다면 이번 만료는 협의 연장만 가능합니다. - 3단계: 요구 의사를 기록이 남는 방법으로 전달합니다.
문자나 카카오톡으로 "계약갱신청구권을 행사하며 2년 더 거주하겠다"는 취지와 임대인 성명, 주소, 만기일을 적어 보냅니다. 통화로 말했다면 문자로 다시 확인을 남깁니다. - 4단계: 인상액을 검산합니다.
집주인이 제시한 보증금·월세 인상액을 합산 임대금액 연 5% 기준으로 대조합니다. 초과분은 인상할 수 없으니 계산 근거를 정중히 공유합니다. - 5단계: 갱신 계약서를 작성합니다.
연장 기간, 조정된 보증금·월세, 기타 조건을 표준계약서 개정 갱신용으로 다시 작성하고 특약을 확인합니다. 구두 합의로 끝내면 나중에 조건 다툼이 생길 여지가 있습니다. - 6단계: 거절 통지가 오면 사유를 확인합니다.
임대인이 법정 거절 사유를 들어 거절하면 그 사유의 진위와 절차 적정성을 확인합니다. 실거주 거절이라면 6개월 실거주 의무와 손해배상 내용을 사전에 안내받아 둡니다.
집주인이 응답하지 않거나 인상액 다툼이 커지면 내용증명으로 행사 의사를 발송하는 방법이 있습니다. 내용증명은 발송 사실과 내용을 우체국이 증명해 주는 수단으로, 이후 분쟁에서 행사 시기를 입증하는 근거가 됩니다. 협의 단계부터 법적 표현을 쓰면 관계가 급격히 나빠질 수 있으니, 우선 문자로 남기고 대응이 없을 때 격식을 올리는 순서가 현실적입니다.
임대인의 법정 거절 사유
임대인은 아무 사유나 들어 거절할 수 없고, 법이 정한 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우, 임차주택을 고의나 과실로 파손한 경우, 임대인 동의 없이 임차주택을 전대한 경우, 임대인이 실제로 거주하려는 경우, 임차주택 철거나 재건축·재개발 등 존치가 필요한 경우 등입니다. 이 외에도 관계 법령에 따라 임대인이 제3자에게 처음 임대차 계약 체결 없이 처분하거나 재임대하는 경우 등이 인정될 수 있습니다.
각 사유에는 요건이 있습니다. 차임 연체라면 연체 금액이 2기분에 달해야 하고, 일부 몇 달치 월세를 더치페이하거나 분할 납부로 정상화했다면 거절 사유가 약해질 수 있습니다. 파손은 고의나 과실과의 인과관계가 필요하므로, 통상적인 사용에서 생긴 마모는 거절 사유가 되지 않습니다. 이 부분은 원상회복 범위 기준 글에서 정리한 통상 손모 개념과 연결됩니다.
재건축·재개발 사유는 실제 사업 진행 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 조합설립이 안 되었거나 사업 계획이 구체화되지 않았는데 거절 사유로 들었다면 정당성이 다투어질 수 있습니다. 거절 통지를 받았다면 어떤 사유인지 문서로 확인하고, 사유별로 대응 자료를 준비하는 순서로 진행합니다. 억지 거절이라고 판단되면 대한법률구조공단 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 검토할 수 있습니다.
실거주 거절과 손해배상
임대인이 가장 많이 쓰는 거절 사유는 실거주입니다. 다만 실거주를 이유로 거절하려면 임대인이 갱신 요구를 받기 전에 그 주택에 거주하지 않았어야 하고, 갱신 요구를 받은 날부터 6개월 이내에 실제로 거주해야 합니다. 이 기간 안에 거주하지 않으면 세입자는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상액은 법이 추정 기준을 두고 있습니다. 갱신 요구를 받았을 때의 임대차 조건으로 갱신이 이루어졌다면 세입자가 계속 살 수 있었을 기간 중 6개월분의 차임을 손해배상액으로 보는 구조입니다. 예를 들어 월세 80만 원 계약에서 실거주 약속을 지키지 않았다면 약 480만 원 수준이 배상 청구의 출발점이 되는 셈입니다. 다만 실제 손해가 이보다 크거나 작으면 사정에 따라 다투어질 수 있습니다.
세입자 쪽에서는 실거주 여부를 입증할 수단이 중요합니다. 전기·수도 사용량, 등기부와 주민등록, 이사 짐 반입 기록 같은 자료가 활용됩니다. 거절 통지를 받은 시점에 실거주 의무 내용을 문자로 한 번 더 확인해 두면, 6개월 후 실제 상황과 비교해 대응하기가 수월합니다. 실거주 거절로 이사하게 되는 경우에는 이사 비용과 새로 들 보증금 부족 등 현실적 문제도 함께 생기므로, 전세보증보험 가입조건 글처럼 다음 계약 준비 요건을 미리 알아두는 편이 좋습니다.
기간을 놓쳤을 때 — 묵시적 갱신과 차이
만기 2개월 전까지 행사하지 못했다면 상황은 묵시적 갱신으로 넘어갑니다. 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이에 거절 통지를 하지 않았다면 임대차는 종전과 같은 조건으로 다시 2년 갱신된 것으로 보는데, 이 경우 보증금이나 월세 증액도 임대인이 청구할 수 없습니다. 묵시적 갱신 상태에서는 다음 만기 전까지 양측 모두 일방적으로 조건을 바꾸기 어렵습니다.
다만 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 성격이 다릅니다. 묵시적 갱신은 양측의 침묵으로 생긴 갱신이고, 계약갱신청구권은 세입자의 적극적 행사로 생긴 갱신입니다. 묵시적 갱신 후 2년이 지나는 시점에는 임대인이 거절 통지를 할 수 있는 새로운 기간이 다시 열리므로, 침묵으로 얻은 2년이 안정적 보장이라고 단정할 수는 없습니다. 묵시적 갱신 상태에서 이사하려면 임대차기간이 끝나기 전에 이사하더라도 계약 종료 효과를 인정받을 수 있는 특례가 있어, 출국이나 이사 시기가 계약 주기와 어긋나는 경우 활용할 만합니다.
기간을 놓친 것을 후회하기보다 다음 만기 주기를 관리하는 편이 현실적입니다. 계약서와 영수증, 관리비 고지서에 적힌 계약 주기를 캘린더에 등록해 두고, 만기 6개월 전이 되면 미리 살 거리와 갱신 여부를 정하는 루틴을 만들어 두면 다음에는 권리를 온전히 쓸 수 있습니다.
상황별 대응 방법
갱신 국면에서 자주 만나는 상황별로 대응 방향을 정리했습니다. 모든 상황의 공통 전제는 기록 남기기이며, 판단이 복잡해질수록 공적 상담을 곁들이는 것이 안전합니다.
- 집주인이 시세 상승을 이유로 10%를 요구할 때: 합산 임대금액 연 5% 상한 기준으로 검산한 결과를 문자로 공유하고, 초과분은 인상할 수 없다는 법 근거를 조용히 알립니다. 감정적으로 대응하기보다 계산서를 보여주는 편이 빠릅니다.
- 실거주 거절 통지를 받았을 때: 거절 의사와 실거주 의무, 6개월 기한을 문서로 확인합니다. 이사 준비 기간을 확보하면서 6개월 후 실거주 여부를 점검할 계획을 세워 둡니다.
- 응답이 전혀 없을 때: 행사 기간 안에 내용증명으로 발송해 도달 사실을 남깁니다. 무응답이 계속되면 묵시적 갱신이나 갱신 요구의 법적 효력을 근거로 협의를 요청합니다.
- 계약서를 다시 안 쓰겠다고 할 때: 구두 갱신이라도 요구의 효력은 남지만, 조건 다툼에 대비해 기존 계약서에 갱신 합의 사항을 부기하거나 간이 합의서라도 만들어 둡니다.
- 갱신 후 보증금 반환 문제로 이사하는 경우: 임차권등기명령 신청 방법 글처럼 명도 후 반환 지연에 대비한 장치가 있으니, 이사 일정과 함께 확인해 둡니다.
갱신 협상은 관계 안에서 이루어지므로, 법적 권리를 정확히 알면서도 대화 톤은 낮추는 것이 결과적으로 유리합니다. 대부분의 갱신은 5% 안에서 합의되지만, 합의가 되지 않을 때를 대비해 권리 요건과 기록을 갖춰 둔 세입자만 협상력을 유지합니다.
실수 방지 체크리스트
- 계약서의 만기일을 기준으로 6개월 전~2개월 전 행사 구간을 달력에 표시했나요?
- 이 집에서 계약갱신청구권을 이미 행사했는지 이전 갱신 이력을 확인했나요?
- 행사 의사를 기록이 남는 문자나 내용증명으로 전달했나요?
- 집주인이 제시한 인상액을 합산 임대금액 연 5% 기준으로 검산했나요?
- 거절 통지를 받았다면 어떤 법정 사유인지 문서로 확인했나요?
- 실거주 거절이라면 6개월 실거주 의무와 손해배상 내용을 안내받았나요?
- 갱신 계약서를 다시 작성해 조건을 문서로 남겼나요?
- 행사 기간을 놓쳤다면 묵시적 갱신 상태와 다음 만기 주기를 점검했나요?
자주 묻는 질문 10개
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
임차인이 1회만 행사할 수 있습니다. 최초 계약 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년까지 거주가 보장되고, 그 이후 연장은 임대인과의 협의로만 가능합니다.
Q2. 행사 기간을 하루 놓치면 끝인가요?
만기 2개월이 지나면 갱신 요구를 할 수 없습니다. 다만 임대인도 같은 기간 안에 거절 통지를 하지 않았다면 임대차는 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신되고, 이때 임대료 증액도 불가능합니다.
Q3. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있나요?
아니요. 보증금과 차임을 합산한 임대금액 기준으로 연 5% 이내라는 상한이 적용됩니다. 두 항목을 각각 5%씩 올려 합산이 5%를 넘으면 초과 인상이 됩니다.
Q4. 집주인이 사는 이유로 거절하면 어떻게 되나요?
임대인은 갱신 요구를 받기 전부터 거주하지 않았어야 하고, 요구를 받은 날부터 6개월 이내에 실제로 거주해야 합니다. 이행하지 않으면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q5. 손해배상액은 얼마나 받을 수 있나요?
갱신 요구 당시 조건으로 갱신되었을 때 계속 납부했을 6개월분의 차임을 배상액으로 보는 추정 규정이 적용됩니다. 월세 80만 원이면 약 480만 원이 출발점이며, 실제 손해에 따라 다투어질 수 있습니다.
Q6. 문자로 행사해도 효력이 있나요?
있습니다. 요구의 뜻이 상대방에게 도달하면 되므로 문자나 카카오톡으로도 유효하며, 오히려 발송 기록과 날짜가 남아 입증에 유리합니다. 상대방이 응답하지 않으면 내용증명으로 격을 올립니다.
Q7. 임대인이 재건축을 이유로 거절했는데 사업이 안 되고 있습니다.
재건축·재개발은 임차주택 존치가 필요한 경우에 인정되는 거절 사유이지만, 실제 사업 진행 가능성이 다투어질 수 있습니다. 조합 설립 상태와 허가 진행 상황을 확인하고, 억지 거절이라면 조정이나 법률 상담을 검토합니다.
Q8. 갱신을 거절당했는데 월세 인상분을 이미 받았습니다.
법정 사유 없는 거절이나 5%를 넘은 인상은 다투어질 수 있습니다. 통지 기간 위반 여부와 사유 적정성을 확인한 뒤, 분쟁조정이나 법률구조 상담으로 대응 방향을 정하는 것이 순서입니다.
Q9. 상가 임대차에도 계약갱신청구권이 있나요?
주택임대차보호법의 제도이므로 상가 임대차에는 적용되지 않습니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 체계로 보호 기간과 권리가 별도로 정해져 있습니다.
Q10. 2020년 이전에 체결한 계약도 2개월 기준이 적용되나요?
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 만기 2개월 전까지 행사 기준이 적용됩니다. 그 이전 계약은 종전 기준인 1개월 전까지가 적용됩니다.
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본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보이며, 2026년 10월 22일까지의 공식 자료를 기준으로 작성되었습니다. 구체적 사건의 판단은 계약서 특약과 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 권리 행사 전에는 국가법령정보센터 생활법령이나 대한법률구조공단 등 공식 채널로 확인하시기 바랍니다. 자료 확인일: 2026년 10월 22일.