전세 중도해지는 내 계약이 어떤 상태인지에 따라 답이 완전히 달라집니다. 처음 맺은 계약기간 중이라면 세입자 혼자 해지할 수 없고 집주인과 합의해야 합니다. 반면 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 연장된 계약이라면 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 이 차이를 모르고 움직이면 보증금 반환이 늦어지거나 중개보수를 떠안게 됩니다.
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| 전세 중도해지를 앞두고 임대차계약서의 계약기간과 해지 통지일을 확인하는 세입자 |
먼저 결론
- 원래 계약기간 중: 집주인 동의 없이는 해지되지 않습니다.
- 묵시적 갱신·갱신요구권으로 연장된 계약: 세입자 통지 후 3개월이면 해지 효력이 생깁니다.
- 합의 해지 때 새 세입자 중개보수는 법정 의무가 아니라 합의 사항입니다.
- 갱신된 계약을 해지할 때 새 세입자 중개보수는 원칙적으로 집주인 몫으로 봅니다.
- 어떤 경우든 반환일·금액·중개보수 부담을 문자나 합의서로 남겨야 합니다.
내 계약 상태별 전세 중도해지 판단표
| 계약 상태 | 세입자 단독 해지 | 보증금 반환 시점 | 새 세입자 중개보수 |
|---|---|---|---|
| 최초 계약기간 중 | 불가(합의 필요) | 합의한 날 | 합의로 정함(관행상 세입자 부담 많음) |
| 묵시적 갱신 상태 | 가능 | 통지 도달 후 3개월 | 원칙적으로 집주인 |
| 갱신요구권 행사로 연장 | 가능 | 통지 도달 후 3개월 | 원칙적으로 집주인 |
| 합의로 재계약(새 계약서) | 계약 내용에 따름 | 계약서 기준 | 합의로 정함 |
가장 헷갈리는 것이 마지막 줄입니다. 만기 때 금액을 바꿔 새 계약서를 썼다면 묵시적 갱신이 아니라 새 계약이므로, 그 계약기간 중에는 첫 줄처럼 합의가 필요합니다. 갱신요구권을 썼는지는 계약갱신청구권 행사 방법 6단계에서 기준을 확인할 수 있습니다.
3개월 효력 날짜 계산
묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 계약은 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 보낸 날이 아니라 받은 날 기준입니다.
| 통지 방법 | 도달일 | 해지 효력일(예) |
|---|---|---|
| 문자·카카오톡(읽음 확인) | 11월 5일 | 2월 5일 이후 |
| 내용증명(수령일 11월 8일) | 11월 8일 | 2월 8일 이후 |
문자는 빠르지만 집주인이 “못 봤다”고 하면 다툼이 생깁니다. 답장을 받아 두거나, 답이 없으면 내용증명을 함께 보내는 것이 안전합니다.
중개보수는 누가 내나
최초 계약기간 중 합의 해지라면 법이 정한 부담자가 없습니다. 세입자가 먼저 나가겠다고 요청한 것이므로 새 세입자 중개보수를 세입자가 내는 조건으로 합의하는 경우가 많지만, 이는 관행일 뿐이고 금액과 부담자는 협의할 수 있습니다.
반대로 묵시적 갱신·갱신요구권 계약에서 법에 따라 해지한 경우에는, 새 세입자를 들이는 것은 집주인의 필요이므로 중개보수를 세입자에게 넘기기 어렵다는 것이 일반적인 해석입니다. 집주인이 요구하더라도 근거를 차분히 설명하세요. 중개보수 금액 자체는 공인중개사 확인 방법과 함께 계약 전에 확인해 두면 좋습니다.
합의서에 넣을 문구
합의 해지 문구 예시
“임대인과 임차인은 ○○년 ○○월 ○○일 체결한 임대차계약을 ○○년 ○○월 ○○일자로 합의 해지한다. 임대인은 같은 날 임차인이 집을 비우고 열쇠를 반환함과 동시에 보증금 ○○원을 임차인 명의 계좌로 반환한다. 신규 임차인 중개보수는 ○○가 부담하며, 원상복구 범위는 입주 시 사진 기준으로 한다.”
원상복구 다툼이 가장 많이 생기는 시점이 이사 날입니다. 입주 때 찍은 사진이 있다면 합의서에 “사진 기준”을 꼭 넣으세요. 사진 기록 방법은 입주 전 집 상태 점검 체크리스트에 정리했습니다.
전세 중도해지 6단계
1단계: 계약 상태를 확인합니다. 계약서의 기간, 만기 전후 집주인과 나눈 문자, 새 계약서 작성 여부를 보고 판단표의 어느 줄인지 정합니다.
2단계: 집주인에게 이사 계획을 알립니다. 최초 기간 중이면 합의 요청, 갱신된 계약이면 해지 통지로 표현을 구분합니다.
3단계: 반환일과 이사일을 맞춥니다. 새 집 잔금일보다 보증금 반환일이 늦지 않도록 날짜를 먼저 확정합니다.
4단계: 새 세입자 중개를 협의합니다. 집 보여주기 시간, 중개보수 부담자, 중개사무소를 합의합니다.
5단계: 합의서나 문자로 기록합니다. 날짜·금액·중개보수·원상복구 기준을 한 문서에 남깁니다.
6단계: 보증금을 받은 뒤 전출합니다. 보증금을 받기 전에 전입을 빼면 대항력을 잃습니다. 반환이 늦어지면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 집주인이 중간에 바뀌었다면 전세 중 집주인 바뀌었을 때 6단계도 확인합니다.
실수 방지 체크리스트
- 내 계약이 최초 기간인지, 갱신된 상태인지 확인했나요?
- 해지 통지가 집주인에게 도달한 날을 증명할 수 있나요?
- 새 집 잔금일이 보증금 반환일보다 앞서지 않나요?
- 중개보수 부담자를 문자로 남겼나요?
- 보증금 받기 전에 전출하지 않았나요?
- 원상복구 기준(입주 사진)을 합의서에 넣었나요?
자주 묻는 질문 8개
1. 전세 중도해지 시 위약금이 있나요?
법정 위약금은 없습니다. 다만 계약서에 별도 약정이 있으면 그에 따르고, 합의 과정에서 중개보수 등을 부담하는 경우가 많습니다.
2. 집주인이 합의를 거절하면요?
최초 계약기간 중이라면 만기까지 계약이 유지됩니다. 새 세입자를 직접 구해 오겠다고 제안하는 것이 현실적인 방법입니다.
3. 묵시적 갱신인지 어떻게 아나요?
만기 6개월~2개월 전 사이에 양쪽 모두 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신입니다.
4. 3개월 동안 월세나 이자는 어떻게 되나요?
해지 효력일까지는 계약이 유지되므로 그 기간 월세는 내야 합니다.
5. 새 세입자가 빨리 들어오면 3개월 전에도 끝낼 수 있나요?
집주인이 동의하면 그날로 합의 해지할 수 있습니다.
6. 전월세 신고는 다시 해야 하나요?
해지 신고 대상이면 해지 후 30일 안에 신고합니다. 기준은 주택임대차 신고제 신고 방법을 참고하세요.
7. 전세대출은 어떻게 하나요?
보증금을 받으면 은행에 상환해야 하므로, 반환일을 은행에도 미리 알려 둡니다.
8. 집주인이 보증금을 늦게 주면요?
해지 효력일 다음 날부터 지연이자를 청구할 수 있고, 이사가 급하면 임차권등기명령으로 대항력을 지킵니다.
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정리 기준일: 2026년 11월 3일 · 글쓴이: 송석
본 글은 일반적인 임대차 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 상담하시기 바랍니다.