상가 임대차 권리금은 상가를 빌려 장사하면서 쌓은 자리 가치를 다음 임차인에게 넘기고 받는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 권리금 수수를 방해하지 못하도록 정하고 있고, 이를 어기면 임대인이 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 이 보호는 환산보증금이 지역별 기준 이하인 상가에 적용되고, 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 적이 있는 등 정당한 사유가 있으면 임대인에게 보호 의무가 없습니다. 아래에서 환산보증금 계산법, 임대인이 하면 안 되는 행위, 권리금 회수기회를 지키는 7단계를 순서대로 확인할 수 있습니다.
지역별 적용 기준과 보호 범위를 공식 안내에서 확인할 수 있습니다.
 |
| 상가 임대차 권리금 계약 전 확인하는 상가 점포와 임대차 계약서 |
권리금은 계약서에 금액과 지급 시점을 적어 두어야 회수기회를 지킬 수 있습니다.
먼저 결론
- 상가임대차보호법은 환산보증금이 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원 이하일 때 전면 적용됩니다.
- 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 계산합니다.
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 체결을 거절해 권리금 수수를 방해할 수 없습니다.
- 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 적이 있으면 임대인에게 권리금 회수기회 보호 의무가 없습니다.
- 계약갱신요구권은 최초 계약을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
상가 임대차 권리금이란 무엇인가
권리금은 크게 세 가지로 나뉩니다. 시설권리금은 인테리어와 집기처럼 눈에 보이는 자산, 영업권리금은 단골과 매출처럼 보이지 않는 가치, 바닥권리금은 유동인구가 많은 자리 자체의 가치입니다. 상가임대차보호법이 보호하는 대상은 이 권리금 전체를 다음 임차인에게 넘기고 받는 기회입니다.
중요한 것은 권리금은 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이라는 점입니다. 임대인이 직접 권리금을 받는 구조가 아니므로, 임대인의 역할은 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 부당하게 막지 않는 것입니다. 그래서 분쟁의 핵심은 "권리금을 얼마로 정했는가"보다 "임대인이 체결을 막았는가"로 갈립니다.
실무에서는 권리금 금액과 지급 시점, 그리고 임대인의 동의 여부가 모두 문서로 남아 있어야 합니다. 구두로 "권리금은 나중에 정하자"고 넘어간 계약은 나중에 금액을 입증하기 어려워 보호를 받기 힘들어집니다.
상가임대차보호법이 적용되는지 확인하는 환산보증금 기준
상가임대차보호법은 모든 상가에 적용되지 않습니다. 보증금이 일정 금액을 넘으면 법 적용에서 제외되며, 이때 기준이 되는 값이 환산보증금입니다. 계산식은 보증금 + (월차임 × 100)입니다. 예를 들어 보증금 5,000만원에 월차임 50만원이면 5,000만원 + (50만원 × 100) = 1억원이 환산보증금입니다.
환산보증금이 기준을 넘더라도 대항력(제3조), 계약갱신요구 관련 규정(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호를 포함한 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 등은 여전히 적용됩니다. 즉 기준을 넘었다고 해서 보호가 전부 사라지는 것은 아니므로, 어느 조항이 적용되는지를 따로 확인해야 합니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 | 계산 예시(월차임 100만원) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 이하 | 보증금 8억원까지 적용 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억9천만원 이하 | 보증금 5억9천만원까지 적용 |
| 인천 일부·의정부·구리·남양주 일부·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억4천만원 이하 | 보증금 4억4천만원까지 적용 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 이하 | 보증금 2억7천만원까지 적용 |
표에서 "보증금 ○○원까지"는 월차임 100만원을 가정한 예시입니다. 월차임이 높으면 같은 기준에서 적용되는 보증금 한도가 낮아지므로, 내 계약의 월차임을 100배로 환산해 더한 값을 직접 계산해 보아야 합니다. 과밀억제권역에 해당하는 지역은 인천광역시의 일부 지역과 의정부시·구리시·남양주시 일부 등으로 세분화되어 있어, 경계 지역은 공식 안내에서 해당 주소를 확인하는 편이 안전합니다.
임대인이 하면 안 되는 행위와 정당한 사유
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 정하고 있습니다. 아래 표의 왼쪽은 금지 행위, 오른쪽은 임대인이 보호 의무를 지지 않아도 되는 경우입니다.
| 임대인 금지 행위 | 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 |
|---|---|
| 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 수수하는 행위 | 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우 |
| 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 | 신규 임차인이 임차인 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 사정이 있는 경우 |
| 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 | 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 |
| 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위 | 임대인이 선택한 신규 임차인이 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우 |
임대인이 이 의무를 위반해 임차인에게 손해가 생기면 배상 책임이 있습니다. 다만 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 권리금 계약서에 적어 둔 금액이 나중에 청구 금액의 상한이 되는 셈입니다.
또 하나 중요한 점은 계약갱신 거절 사유가 있으면 보호 의무 자체가 발생하지 않는다는 것입니다. 제10조 제1항 각 호의 사유, 예를 들어 임차인이 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 연체 이력 하나가 권리금 보호를 통째로 날릴 수 있다는 뜻입니다.
판례는 임대인이 신규 임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절 행위를 인정할 수 있다고 봤습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226). 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야만 보호받는 것도 아닙니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417). 다만 이런 판단은 개별 사실관계에 따라 달라지므로, 가능하다면 신규 임차인 주선과 통지는 실제로 남겨 두는 편이 안전합니다.
권리금 회수기회를 지키는 7단계
1단계: 내 계약이 법 적용 대상인지 계산합니다
보증금에 월차임의 100배를 더해 환산보증금을 구하고, 지역 기준과 비교합니다. 실수하기 쉬운 부분은 보증금만 보고 판단하는 것입니다. 월차임이 500만원이면 그 자체로 5억원이 환산되어 기준을 훌쩍 넘길 수 있습니다.
2단계: 임대차계약서에 권리금 조항을 남깁니다
권리금을 받을 수 있다는 사실, 금액, 지급 시점을 계약서 특약에 적습니다. 계약 형태와 무효가 되는 특약의 기준은 전월세 계약서 특약 7가지 글에서 함께 확인할 수 있습니다.
3단계: 차임 연체 이력을 만들지 않습니다
3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인의 갱신 거절 사유가 되고, 동시에 권리금 회수기회 보호 의무도 사라집니다. 연체가 있었다면 현재 정산이 끝났더라도 과거 이력은 남습니다.
4단계: 종료 6개월 전 주선 계획을 세웁니다
보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 적용됩니다. 이 시점이 지나면 주선 자체가 의미를 잃으므로, 만료일을 역산해 신규 임차인을 물색할 일정을 미리 잡습니다.
5단계: 신규 임차인과 권리금 계약을 문서로 맺습니다
권리금 액수와 지급 시점, 지급 조건을 문서로 남깁니다. 손해배상액의 상한이 이 금액을 기준으로 정해지므로, 금액이 적힌 계약서 자체가 보호 장치가 됩니다.
6단계: 임대인에게 주선 사실을 통지합니다
신규 임차인 정보와 함께 임대차계약 체결을 요청하고, 통지 내용과 시점을 기록으로 남깁니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 자력이나 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 제공할 의무가 있습니다.
7단계: 거절당하면 기간을 확인해 대응합니다
임대인의 거절이 부당하다면 손해배상을 청구할 수 있지만, 권리금 회수기회 보호에 따른 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 소멸시효가 완성됩니다. 거절 통지를 받은 시점과 종료일을 기록해 두는 이유입니다.
계약갱신요구권 10년과 거절 사유
상가 임대차는 주택과 달리 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 하고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
| 구분 | 내용 | 실무 확인 사항 |
|---|---|---|
| 갱신 요구 시기 | 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 | 기간을 놓치면 권리 행사가 어려움 |
| 보장 범위 | 최초 계약 포함 전체 10년 이내 | 최초 계약일 기준으로 기간 계산 |
| 거절 사유 | 3기 차임 연체, 부정 임차, 무단 전대, 고의·중대 과실 파손 등 | 거절당하면 권리금 보호도 받지 못함 |
| 갱신 조건 | 전 계약과 동일 조건, 차임·보증금은 법정 범위에서 증감 | 증액 요구는 근거 확인 후 대응 |
| 통지 없는 경우 | 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년 | 임차인은 언제든지 해지 통고 가능(3개월 후 효력) |
임대인이 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이때 존속기간은 1년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 묵시적 갱신의 해지 절차는 묵시적 갱신 해지 방법 6단계 글에서 단계별로 다룹니다.
계약 전 실수 방지 체크리스트
- 보증금과 월차임으로 환산보증금을 직접 계산했는가
- 해당 주소가 어느 지역 기준에 해당하는지 확인했는가
- 환산보증금이 기준을 넘어도 적용되는 조항을 따로 확인했는가
- 계약서 특약에 권리금 금액과 지급 시점이 적혀 있는가
- 3기 차임 연체 이력이 없는가
- 만료 6개월 전 주선 일정을 세워 두었는가
- 신규 임차인과 권리금 계약을 문서로 맺었는가
- 임대인에게 주선 사실을 통지하고 기록을 남겼는가
- 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 했는가
- 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는지 계산했는가
자주 묻는 질문 10개
1. 권리금은 법으로 보장되는 금액인가요?
권리금 액수 자체를 법이 정하지는 않습니다. 법은 임대인이 권리금을 받을 기회를 부당하게 막지 못하도록 보호할 뿐이고, 금액은 임차인과 신규 임차인의 계약으로 정해집니다.
2. 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월차임의 100배를 더합니다. 보증금 5,000만원, 월차임 50만원이면 5,000만원 + 5,000만원 = 1억원입니다.
3. 환산보증금이 기준을 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?
아닙니다. 기준을 초과해도 대항력, 계약갱신요구 관련 규정, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 등은 적용됩니다. 어떤 조항이 적용되는지 조문별로 확인해야 합니다.
4. 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하면 어떻게 되나요?
법이 금지하는 행위입니다. 이로 인해 임차인에게 손해가 발생하면 임대인이 배상 책임을 지며, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않습니다.
5. 신규 임차인을 제가 직접 못 구하면 보호를 못 받나요?
임대인이 계약 체결을 하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 실제로 주선하지 않았더라도 거절 행위가 인정된 판례가 있습니다. 다만 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
6. 차임을 연체한 적이 있으면 권리금을 못 받나요?
임차인이 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인의 갱신 거절 사유가 되고, 같은 사유가 있으면 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 현재 정산이 끝났더라도 과거 이력은 문제가 될 수 있습니다.
7. 손해배상은 언제까지 청구할 수 있나요?
권리금 회수기회 보호에 따른 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다.
8. 상가도 계약갱신을 계속 요구할 수 있나요?
최초 계약을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서는 행사할 수 있습니다. 횟수 제한이 따로 없지만 총 기간이 10년을 넘으면 더 이상 행사할 수 없습니다.
9. 갱신 거절 통지를 못 받으면 어떻게 되나요?
임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다.
10. 상가 계약 전에 무엇을 먼저 확인해야 하나요?
임대차보호법 적용 여부와 선순위 보증금 규모를 먼저 봅니다. 다가구 상가라면 보증금 회수 위험을 함께 계산해야 하며, 방법은 다가구주택 선순위보증금 확인 7단계 글에서 확인할 수 있습니다.
주택 임대차의 갱신 기준과 거절 사유를 함께 확인할 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
- 전월세 계약서 특약 7가지｜넣으면 좋은 조건과 무효가 되는 경우 총정리 — 권리금 조항을 특약에 적는 방법
- 계약갱신청구권 7단계｜2년 연장·월세 5% 상한·임대인 거절 사유 총정리 — 주택 임대차 갱신 기준 비교
- 묵시적 갱신 해지 방법 6단계｜통지 후 3개월·보증금 반환일·중개보수 부담 정리 — 통지 없이 갱신된 계약의 정리 절차
- 다가구주택 선순위보증금 확인 7단계｜확정일자 부여현황·전입세대로 전세 위험 계산하는 법 — 보증금 회수 위험 점검
- 부동산 중개보수 계산 방법｜요율표와 거래금액 산정 기준 정리 — 권리금 거래 시 중개보수 기준
공식 출처와 확인일
- 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) — 지역별 보증금 기준과 초과 시에도 적용되는 조항 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 상가건물 임대차보호법의 적용 — 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원 기준과 환산보증금 계산 예시 확인
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) — 금지 행위 4가지, 정당한 사유, 손해배상 한도, 3년 시효 확인
- 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) — 갱신 요구 기간, 전체 10년 범위, 거절 사유, 묵시적 갱신 시 1년 존속 확인
- 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 시행령 — 지역별 환산보증금 기준 금액 확인
자료 확인일: 2026년 10월 1일
본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보입니다. 기준 금액, 갱신 조건과 운영 기준은 법령 개정과 정책에 따라 변경될 수 있으므로 최종 결정 전에 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안은 관할기관 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.